商品房预售条件

一、商品房预售条件

商品房预售所必备的五大前提条件包括：

（1）已足额缴纳一切土地使用权出让金，成功获得土地使用权证书且该项使用权未经任何形式的抵押。

（2）在持有建设工程规划许可证的基础上，才具备房地产开发商建设商品房以及将其进行预售的资格。若开发商擅自违反所在城市规划修建商品房，并且对其实施预售行为，那么最终遭受损害的无疑将会是毫无保留地为该楼盘投入热情与期待的购房者们。

（3）根据提供予预售市场的特定商品房数量来计算，开发商需确保投入开发与建设此等商品的资金，必须达到整个工程建设总投资金额的25%以上之标准，同时必须明确制定施工进度及竣工交付日期。

（4）与相关金融机构达成预售款监管协议也是商品房预售过程中不可或缺的环节。

（5）在所有流程都已得到有效执行的情况下，开发商需要向县级以上人民政府房产权管理部门提交预售登记申请，以获取相应的商品房预售许可证明；而对于拟向境外进行销售的商品房，还须额外获取向境外出售此等房屋的恰准批准文书。

《城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

二、商品房预售合同是最终正式合同吗

并不是最终的、具有法律约束力的正式合同。我们所提及的正式合同，实则应指商品房买卖合同，这才是所有房地产交易中最具权威性和规范性的合同形式。而商品房预售合同，尽管也属于买卖合同的范畴之一，其标的却是尚处于建设过程中的房屋，本质上相当于买卖双方签署的一份意向性协议，可以理解为此类合同其实更接近于定金合同。在所有类型的商品房销售行为当中，唯有商品房买卖合同才被视为进行房屋买卖交易时的正式且具有法律效力的合同。

《城市商品房预售管理办法》第二条

本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

依法进行商品房预售，须满足以下五方面的严苛要求：首先，开发商必须按照相关规定足额支付土地出让金，并获得相应的土地使用权证书，确保该地块未被用作任何形式的抵押；其次，开发商必须持有由当地政府颁发的建设工程规划许可证，以保证其开发项目符合城市规划和建筑规范；第三，开发商所投入的开发资金必须达到整个项目总投资的25%以上，并且需要明确具体的施工计划以及预计的竣工日期；第四，开发商必须与各大金融机构达成预售款监管协议，确保预售所得款项用于项目建设，而非其他用途；最后，开发商在向县级以上政府房产权管理部门提出预售许可申请时，若涉及境外销售业务，则还需获得额外的批准手续。