租期未到房东卖房子怎么解决

一、租期未到房东卖房子怎么解决

租赁协议尚未到期之时，业主欲将房产出售，此时租户具有针对该房产的优先购买权。倘若租赁者未能在十五天之内发表公开声明表达其购买意愿，将会被视为其主动放弃此类权利。相应的，无论租户是否愿意购置该房产，租赁协议都应当得以延续执行，买卖行为不会对这一租赁状况产生直接影响，原来的租赁条款仍然保持有效力。关于“租赁不破买卖”的应用范围和前提条件，具体如下：

首先，必须存在一份真实且有效期内的租赁协议。为了使这一法则得以实施，当所有权转手时，租赁合约必须已经正式签订并且生效运营，也就是说租赁关系需要且必须是可行的，换句话说，租赁关系的有效性应当在所有权转交之时予以确认确立。

同时，我们需要注意到，依据中国的现行法律法规，仅仅有租赁物品转让协议还不足以引发物权变更，无论是动产还是不动产都需要确保交付或注册；

其次，业主或所有者已经将租赁物的所有权转交给第三方。租赁物的所有权已经被移交给他人成为这一法则得以实施的必备条件。如果租赁关系虽然确实存在，但即使是租赁物的所有人已经与第三方达成了房屋销售的共识，如果没有完成相关的产权转移手续，即所有权并未真正发生变化的话，那么这一法则也就无法适用于这样的情况；

再次，租赁的标的物已经实际交付给承租人。除了指出业主已经将租赁物交付给承租人之外，还需要保证承租人能够持续占有着租赁物。其主要原因在于，一方面，如果承租人未能实际占有，意味着其无法从租赁物中获得使用和收益，缺乏这些收益因素便失去了增强租赁权的基石；另一方面，如果承租人未能实际占有，这一事实并不具备公示�功能，因此为了维护市场秩序稳定，我方认为强调租赁权抗辩的意义并不大；

最后，所有权的变更必须发生在租赁时期之内。“租赁不破买卖”的核心涵义便包括了商人在实际占有租赁物的这段时间里，租赁物的所有权发生了实质性的变更，而这必将导致其自身可能会面临来自这一变更所带来的使用效益受损风险。因此，所有权的变更若是在租赁期内发生，无疑便成为了这一租赁法则得以实施的重要前提。

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

二、租期未满退房违约金多少

根据我国现行法律法规，退房产生的违约金议案应遵照房屋买卖合同中双方所设定的方式进行处理。

然而，在设定违约金金额时，应确保其不超过实际损失金额的百分之三十，如若违反上述规定，超出百分之三十的部分将无法得到法庭的支持与承认，也就是说，对于该部分违约金，违约方无需承担相应的赔偿责任。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。