房屋预售合同内容争议如何解决

[律师回复] <br/>1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。　　<br/>2，开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的！　　<br/>3，你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，可以放心的购买！

[律师回复] 根据你的问题解答如下, （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。<br/>一、监管协议的签订：<br/>（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。<br/>（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。<br/>（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。<br/>（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。<br/>二、监管协议的备案：<br/>（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。 <br/>1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份） <br/>2、项目规划总平面图 <br/>3、需要提交的其它资料。<br/>（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。<br/>（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。<br/>三、预售款的收入：<br/>（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。<br/>（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。<br/>（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。<br/>四、预售款的使用：<br/>（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。<br/>（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：<br/>1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》<br/>2、预售人编制的本次用款计划书<br/>3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明 <br/>4、监管银行用款计划意见 <br/>5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料 <br/>6、需要提交的其它资料。<br/>（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。<br/>（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:<br/>1、与《办法》第十五条规定不符的<br/>2、前次用款计划未按规定使用的<br/>3、未按规定将预售款存入监管账户的。<br/>（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。<br/>1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》<br/>2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明<br/>3、监管银行对预售款调用的书面意见<br/>4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。<br/>（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。<br/>（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。<br/>五、监管账户的管理：<br/>（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。<br/>（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。<br/>（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。<br/>1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；<br/>2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。 <br/>（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。<br/>（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 编号：_____________ 房屋抵押合同 甲 方：________________________________________________ 乙 方：___________________________ 丙方:___________________________ 签订日期：_______年______月______日 第1页 共4页 甲方（抵押权人）： 签约代表： 乙方（抵押人）： 签约代表： 丙方（房屋共有人）： 签约代表： 为保障甲方债权的实现，乙方愿意提供抵押物作为担保。经甲乙双方协商一致，特依据相关法律 法规，订立本合同。 <br/>一、抵押物 <br/>（一）抵押物房产，房产地址为：房产：地址为 。 <br/>（二）甲方抵押权的效力及于该抵押物产生的孳息、从物、从权利、附属物、添附物，以及因该 抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金等。 <br/>（三） 甲乙双方对抵押物价值的约定，不作为甲方处分该抵押物时的估价依据，亦不对甲方行使 抵押权构成任何影响。 <br/>（四）抵押期间，甲方有权要求对该抵押物重新估价，乙方应当配合。若该抵押物重新作出的估 价低于借款总额的，乙方应当补充新的担保。 <br/>（五）乙方保证对该抵押物享有合法完整的所有权，不涉及任何第三人的任何权属争议。乙方提 供与该抵押物有关的所有文件材料，均真实合法，准确有效。 <br/>二、抵押物共有 本合同项下的抵押物依据《中华人民共和国婚姻法》等法律法规以及任何约定，均无存在共有人。 <br/>三、担保期限 担保期限：自 <br/>四、担保范围 抵押物的担保范围为：借款本金 ，利息，违约金，损害赔偿金，实现债权的所有费用 至 。 （包括律师费和公告、交通、差旅、评估、鉴定、登记、公证、保险、保管、运输等费用，以及诉讼 费、仲裁费、抵押物的拍卖佣金、变卖费用），借款人其他所有应付费用。本合同的担保金额因甲方 偿还或丙方代为偿还而相应扣减。 <br/>五、抵押登记 第2页 共4页 <br/>（一）甲乙双方应在 前及时到相关登记部门办理抵押登记手续。 <br/>（二）抵押登记证明应交由甲方保管至本合同终止。 <br/>（三）抵押登记事项若发生变化需要办理变更登记的，甲乙双方应在变化发生之日起三日内办理 变更登记。 <br/>六、抵押费用 抵押物的评估、登记、公证、税费等所有抵押费用以及抵押物的折价、变卖、拍卖等实现抵押权 的费用均由乙方支付。 <br/>七、保管义务 乙方应当妥善使用和保管该抵押物，保证抵押物的完好，甲方有权检查抵押物的保管情况，乙方 应当配合。 <br/>八、灭失与毁损 <br/>（一）当抵押物发生或有可能发生毁损或灭失的，乙方应当立即告知甲方，并立即采取措施防止 损失扩大。 <br/>（二）抵押物价值减少时，乙方应当及时恢复该抵押物的价值。若甲方要求，乙方应当提供与减 少的价值相当的担保。 <br/>九、抵押物转让 乙方在转让抵押物之前，应当先书面告知甲方，并如实告知受让人该转让物的抵押情况。 <br/>十、债权转让 担保期间，甲方转让该份《借款合同》债权的，抵押物在原担保的范围内继续担保。 十<br/>一、抵押物处分 <br/>（一）甲方处分抵押物的所得在偿还所有担保范围内的全部债务后仍有剩余的，应当将剩余部分 及时退还给乙方。 <br/>（二）抵押期间，若甲方依据《借款合同》要求乙方提前还款的，甲方亦有权提前实现抵押权。 十<br/>二、合同解除 甲乙双方解除《借款合同》，本担保合同亦一并解除。 十<br/>三、违约责任 若乙方未在指定时间内与甲方办妥抵押登记手续的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合 同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方承担赔偿责任。 第3页 共4页 十<br/>四、争议解决方式 本合同履行过程中发生的争议<br/>以上是房屋预售抵押担保合同范本。

[律师回复] 有些开发商并不会主动告知购房者补充协议的存在，还要求购房者必须签订补充协议，否则就扣留定金，但实际上，买卖双方仅是因为正式合同与补充协议的内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，有望退回定金。

[律师回复] 你好，下面我会为你提供一份预售房屋合同回购协议书范本，望参考。<br/>甲方（债务人、回购人）： 乙方（债权人、转让方）： 鉴于：<br/>　　<br/>1.甲、乙双方于年月 日签订了《商品房买卖合同》。<br/>　　<br/>2.甲方愿意保留对该房产的约定回购权。<br/>　　为此，甲、乙双方经友好协商，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，达成本协议。<br/>　　第一条 甲方回购乙方购买的商品房的条件<br/>　　<br/>一、双方同意甲方对前述房产拥有回购权，在约定期限内乙方不得对房产进行处置。<br/>　　<br/>二、甲方有权在支付以下全部款项的条件下进行回购<br/>　　<br/>1.在 年 月 日之前支付乙方全部房款及利息合计 元（计算方法为：购房款+购房款支付之日起按至甲方支付款项之日月 %的利率）；<br/>　　2、甲方承担并支付办理本合同项下商品房回购的全部手续并承担全部相关税费，乙方不承担任何费用（包括购房合同签署后产生的契税及滞纳金等一切费用）；<br/>　　3、其他费用合计 元（包括但不限于：评估费、咨询费等）。<br/>　　第二条 回购商品房的状况<br/>　　回购商品房的基本情况详见甲、乙双方于 年 月 日签定的《商品房买卖合同》，买卖房屋清单详见附件。<br/>　　第三条 回购程序<br/>　　<br/>1.甲方应当在行使期限届满前10日内通知乙方，并在10日内支付回购款。<br/>　　<br/>2.乙方收到款项后3日内与甲方双方共同办理回购过户或者注销销售备案手续，相关税费甲方承担。<br/>　　第四条 回购权因为以下情况之一丧失：<br/>　　<br/>1.甲方未在约定期限内提出回购申请。<br/>　　<br/>2.甲方未按约定支付全部回购款项。<br/>　　第五条 甲方丧失回购权的，乙方对房产拥有完全和不受限制的处分权。如果尚未办理房产证，甲方必须在三十个工作日内为乙方或乙方指定的名下办理房产证。如因甲方原因不能提供相关手续为乙方或乙方指定的名下办理房产权证，甲方则应当赔偿乙方相对于购房款的30%的违约金。<br/>　　第六条 本协议各条款不存在可撤销或可变更事由，任何一方不得申请撤销或变更，亦不得申请减轻或免除本合同约定之责任。<br/>　　第七条 违约责任<br/>　　<br/>1.甲方如在 年 月 日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，乙方有权自行处置该该房产，并不受甲方任何约束。<br/>　　<br/>2.乙方另行出售、处置上述所购买商品房的，甲方应当按照乙方要求积极办理相关各项手续。否则，甲方应按照本合同第七条所约定的条款赔偿乙方。<br/>　　<br/>3.甲方应当对本合同项下商品房的合法性及真实性负责，如有虚假或违法情况，足以导致甲方丧失履行能力的，应向乙方支付两倍回购房款。<br/>　　<br/>4.甲方如期支付回购房款后，乙方必须将本合同项下商品房退还给甲方，否则乙方应赔偿甲方两倍回购房款。<br/>　　第八条 关于本协议的通知可按照合同载明的地址送达，一方变更地址的应当通知对方，否则按照原地址寄出后5日内视为送达。<br/>　　第九条 合同生效<br/>　　本合同一式叁份，自双方签字盖章后生效。<br/>　　第十条 争议的解决<br/>　　双方发生争议时，应协商解决，协商不成的，双方同意提交合肥仲裁委员会仲裁。<br/>　　第十三条 本合同未尽事宜，双方可另行达成补充协议。<br/>　　甲方：乙方 ：<br/>　　年 月 日 年 月 日