物业费欠三年以上起诉是否是无效的

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一般来说，抵押人转让抵押物属于《合同法》所调整的买卖行为，其效力如何应当根据《合同法》的有关规定确定，不得违反《合同法》第52条的规定。同时，抵押人还应当履行通知抵押权人并告知买受人的合同随付义务。当抵押人未履行合同的随付义务时，或虽履行了合同的随付义务，但转让行为可能会给抵押权人造成实质上的损害，其转让行为的效力如何确定。<br/>(一) 抵押人转让抵押物，未通知抵押权人也未告知买受人的，转让行为无效。<br/>由于《担保法》第49条明确规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，这是法律的强制性规定，抵押人必须履行。在抵押人未履行“通知并告知”的义务的情况下，因其转让行为违反了《合同法》第52条第5项的规定，应确认无效。<br/>该无效行为的请求权，既可以由抵押权人行使，也可以由受让人行使。抵押权人请求确认转让行为无效后，可以依法追回该抵押物;受让人请求确认转让行为无效后应将受让的抵押物返还给抵押人，同时，可以要求抵押人赔偿因此所受的经济损失。<br/>(二) 抵押人未通知抵押权人或者告知买受人的，转让行为无效。<br/>与前述转让行为不同的是，这里存在两种情况：一是抵押人转让抵押物仅通知了抵押权人而未告知买受人;二是抵押人仅告知了买受人而未通知抵押权人。换言之，抵押人仅履行了部分义务。在这样的情况下，抵押人转让抵押物的效力应为“相对无效”，而非“绝对无效”。同时，转让行为的效力应由抵押权人或买受人主动请求。<br/>在抵押人通知抵押权人而未告知买受人的情况下，买受人不知转让物已设抵押，买受人可以主动请求依法撤销该转让行为，这种相当于《合同法》第54条第2款规定的“撤销”;如抵押人转让抵押物告知了买受人而未通知抵押权人，抵押权人也可请求撤销抵押人与买受人之间的转让行为，这种撤销相当于《合同法》第74条规定的作为债的保全措施的一种撤销权。<br/>(三) 抵押人虽履行了“通知并告知”义务，但转让抵押物的价款明显低于其价值又未能提供相应担保，转让行为无效。<br/>抵押人转让抵押物，转让价款明显低于抵押物的价值，必然给抵押权人造成损害。抵押权人为保护自己的债权，有权要求抵押人提供相应的担保。而抵押人拒绝或未能提供担保，则抵押权人可依据《合同法》第74条的规定行使撤销权。

[律师回复] 合同无效不必然代表不需要缴费，根据《合同法》第五十八条 ,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 以物抵债是诺成合同，当事人意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件。禁止流质规则不能作为否定以物抵债效力的依据，利益失衡的以物抵债可以通过显失公平规则来调整。民事执行领域的强制以物抵债裁定可以导致物权变动，但以物抵债的确认性法律文书不能引起物权变动。以上便是以物抵债无效担保合同效力的相关内容

[律师回复] <br/>一、物业服务合同无效的处理<br/>(一)具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：<br/>1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。<br/>2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。<br/>3、商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。<br/>4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。<br/>5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的。<br/>6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。<br/>7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。<br/>(二)合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。<br/>(三)符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：<br/>1、经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的。<br/>2、经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认的。<br/>3、未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50%以上的业主事后追认的。<br/>二、合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”在司法实践中区分合同成立和合同生效的意义在于避免将一些已经成立的但不具备生效要件的合同，都作为无效合同对待;对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同，通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立，达到鼓励交易，减少财产损失和浪费的目的。

[律师回复] <br/>一、物业服务合同无效的处理<br/>(一)具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：<br/>1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。<br/>2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。<br/>3、商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。<br/>4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。<br/>5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的。<br/>6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。<br/>7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。<br/>(二)合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。<br/>(三)符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：<br/>1、经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的。<br/>2、经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认的。<br/>3、未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50%以上的业主事后追认的。<br/>二、合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”在司法实践中区分合同成立和合同生效的意义在于避免将一些已经成立的但不具备生效要件的合同，都作为无效合同对待;对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同，通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立，达到鼓励交易，减少财产损失和浪费的目的。