商品房的逾期交付

[律师回复] 你好，需根据买卖合同约定进行分析，建议携带材料与律师面谈。

[律师回复] 你好，建议你看看当时签订的合同怎么约定的，一般会有解除合同和违约金条款，你可以根据约定考虑解决方案，有疑问可电话沟通。

[律师回复] 对于开发商逾期交付商品房的违约金如何计算这个问题，解答如下, 违约金数额的计算<br/>关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》<br/>第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。<br/>但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。关于违约金的计算期限。<br/>分为两种情况，<br/>第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。<br/>第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。<br/>但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。<br/>关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险一般而言，拒绝接收房屋的正当理由是商品房不符合交付条件，主要体现在两个方面，一是商品房未经过综合验收，未取得相关证明文件;二是商品房存在重大质量瑕疵，而不论该商品房是否经过综合验收和取得证明文件。《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

[律师回复] 根据签订的购房合同计算，上面有明确约定

[律师回复] 合同签订以后，它便具有法律效力，当事人的各方都必须严格遵守，认真履行、不能单方面随意变更或解除，否则应承担经济责任。至于赔偿多少，那要看合同中有无违约金的约定，另外也可与开发商协商。如果您购买的是二手房的话，那也要看合同中是如何规定的，一般来说合同签定后，你所交的中介费是不退的，过户费可退（未完成过户手续），所交给房主的定金是不退的，但首付款可退。