哪些情况下可以收回出租的房屋？

[律师回复] 您好，关于哪些情况下房屋不能出租这个问题，我的解答如下, 房屋不能出租的情形如下：<br/>(一)属于违法建筑的；<br/>(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；<br/>(三)违反规定改变房屋使用性质的；<br/>(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。<br/>《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：<br/>(一)属于违法建筑的；<br/>(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；<br/>(三)违反规定改变房屋使用性质的；<br/>(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。

[律师回复] <br/>1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效<br/>①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。<br/>②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。<br/>③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料<br/>④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。<br/>2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效<br/>①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。<br/>②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。<br/>3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效<br/>①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。<br/>②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。<br/>③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。<br/>4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。<br/>《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：<br/>(一)属于违法建筑的<br/>(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的<br/>(三)违反规定改变房屋使用性质的<br/>(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] <br/>一、什么是公租房公共租赁房简称公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，也属于保障房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公租房申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主城区具有住房资助能力的除外。<br/>二、出租人在什么情况下可以收回公租房《城市公有房屋管理规定》第二十六条规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：<br/>（<br/>1）将承租的房屋擅自转租的。<br/>（<br/>2）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。<br/>（<br/>3）擅自改变房屋用途的。<br/>（<br/>4）无正当理由拖欠房租累计6个月以上的。<br/>（<br/>5）住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。<br/>（<br/>6）利用承租房屋进行非法活动的。<br/>（<br/>7）故意损坏公有房屋的。<br/>（<br/>8）擅自买卖公有房屋使用权的。<br/>（<br/>9）其他严重损害出租人权益的。

[律师回复] 您好，针对您的什么情况下能解除房屋租赁合同问题解答如下, 什么情况下可以解除房屋租赁合同<br/>1、什么情况下可以解除房屋租赁合同?<br/>(1)约定解除<br/>房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。<br/>我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”<br/>(2)法定解除<br/>房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。<br/>根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：<br/>A、因不可抗力致使不能实现合同目的;<br/>B、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;<br/>C、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;<br/>D、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;<br/>E、法律规定的其他情形。<br/>(3)违约情况下解除房屋租赁合同<br/>依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。<br/>这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。<br/>2、解除房屋租赁合同需要的书面手续<br/>租房合同正常到期解除，双方应当办理交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下，当然也少不了这些手续。<br/>除上述手续之外，提前解约还应签订《解除租赁合同确认书》，对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。如果是协商一致解除合同，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法签订文件，则需要单方发出书面文件。<br/>提出解约的一方，应书面告知对方，尤其是承租人准备搬离的情况，应当及时告知出租人解约及搬离的时间，以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿。作为守约方，在得到对方要解约的告知后，可以向对方发送相应的催告函主张权利，并保留催告的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到提讼。<br/>3、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?<br/>实践中应区分以下情形处理：<br/>(1)诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，相对方有异议致双方形成诉讼，审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的，可以在判决理由部分予以明确。<br/>(2)当事人一方未通知对方，径行向或反诉要求解除合同，审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，应当判决解除合同。<br/>(3)当事人双方对合同是否解除存在争议，审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同的，以双方合意解除之日为合同解除之日。<br/>4、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理?<br/>承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。<br/>出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。<br/>5、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定?<br/>房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释<br/>(二)》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。<br/>承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。<br/>6、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?<br/>因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。<br/>7、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?<br/>集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。<br/>8、提前解除房屋租赁合同还需要注意什么问题?<br/>(1)要严格把握合同解除的条件。房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。<br/>(2)租房押金不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取一两个月的租金为押金的问题，如果要提前解约，很多房东会直接扣除之前的押金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。<br/>(3)房东的法律权益。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。<br/>《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。<br/>《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。