购房合同备案效力是怎样的

[律师回复] 1、购房合同备案效力的认定为：未经办理登记备案手续的，不影响购房合同的成立，但是购房合同备案之后，合同能够产生对抗善意第三人的效力。
2、这就是说，如果购房者和开发商签订了购房合同后，开发商又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的购房合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

[律师回复] 对于没备案购房合同有法律效力吗这个问题，解答如下, 低价合同是否有效，根据相关的法律规定，主要看签订合同的主体是否适格；双方的意思表示是否真实；是否违反法律、法规的强制性规定，是否违背公序良俗。
根据《合同法》相关规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
如果签订合同的主体不属于无行为能力人，无处分权人；不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；不存在损害国家利益；不存在以合法形式掩盖非法目的；且是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。
低价合同满足上述条件，即合同有效。
《中华人民共和国合同法》第四十四条　
依法成立的合同，自成立时生效。

[律师回复] 按照相关法律规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
概况来说，如果商品房预售合同里约定，只有办理了商品房预售合同备案，该商品房预售合同才能生效，那么没有备案的商品房预售合同就是无效的;如果商品房预售合同里没有做出这样的约定，那么没有备案的商品房预售合同就是有效的。

[律师回复] 在购房流程中一般是先签订商品房预售合同的，之后在才会正式签定正式的《商品房买卖合同》，签完购房合同之后要在当地房产局进行合同备案的，对于网签合同将根据网签系统的示范文本双方协商签订有效，并在20日内签约网签备案单，开发商需在规定时间内前往产权监理处申请合同备案。
以上是购房合同未备案的解答。

[律师回复] 购房合同备案前，登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅，如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。只有所售房屋符合一定的条件，预售合同才能登记备案。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 车位认购书，是指买卖双方在订立正式的买卖合同前，约定将来订立正式的车位买卖合同的文书。其签订目的在于对双方交易有关事宜进行初步的确认。认购书属于合同范畴，应该受合同法的调整。
如果认购书的内容包括签约当事人、标的、数量及价款，违约责任等。其内容与普通的合同内容相比没有任何实质性差别，应属有效，双方当事人均应该受认购书的约束。
根据合同法相关规定，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 对于三方签订的购房协议具备法律效力吗这个问题，解答如下, 什么是二手房三方协议？二手房三方协议也叫二手房买卖三方协议，是二手房交易过程中，由购房者、房屋中介、房屋出售人直接签订的房屋买卖协议，是一份法律关系较为复杂的合同，既包含房屋买卖合同的内容，又包含了居间合同的内容。如果买卖一方违约，稍不慎要支付佣金、违约金等费用，造成重大损失。
二手房三方协议有什么作用。实践中往往由中介、买方和卖方三方共同签订协议，除中介公司作为信息提供方有盈利需要外，很重要的一点，对于合同履行中增加保障，特别是人民是审理案件中，根据案情的需要查明是否为善意第三人的重要环节。
三方协议是合意签订的合同，只有符合合同生效要件，才是有效的。
《民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 最好你本人拿着合同到房管局去查询下这套房到底有没有办理过登记备案手续，这样才保险。同时，如果你们当地的房管局如果开通了网络查询房屋备案查询功能的，也可以通过上网进行查询。

[律师回复] 购房合同不备案不能简单认为无效或者有效。要按照情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。而在二手房买卖过程中形成的《房屋买卖合同》，则没有不备案即无效的约定。
根据《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

[律师回复] 预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

[律师回复] 根据我国目前房地产权属登记政策，实行契证和权证登记两项制度，通常所说的房产证就是通过政府房管部门登记制度下取得的权属证明文件，其证明作用就是政府部门为房屋权属提供合法的证明。而其它没有通过房管部门登记备案的房屋则实行的是契证登记制度（多见于自有房屋转让、买卖的交易活动中）。契证登记的房产，政府部门不履行证明义务，但只要房屋产权明确、无争议，买卖交易程序合法的，订立的合同是有法律效力的，只是如发生争议时，完全依据法院的判定裁决。

[律师回复] 公司的公章是指公司根据工商部门核定的企业名称而制成的印章，其文字内容与公司名称一致，且会在工商部门备案。有的时候，公司的财务专门章和合同专用章（也就是你说的业务专用章）也会在工商备案登记。经过备案登记的公司印章（包括公司名称的公章和业务章、财务章）的使用（即盖章）具有法律效力，且各章的效力一致。我国法院认可公司公章和公司法定代表人签字的文件即视同公司的行为。也有很多公司业务章没有在工商备案，在认定其效力时，要结合相关证据，如该公司此前已多次使用该业务章与他人完成交易或法律关系，即使该业务章未在工商备案也具有法律效力。

[律师回复] 购房合同不备案不能简单认为无效或者有效。要按照情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。而在二手房买卖过程中形成的《房屋买卖合同》，则没有不备案即无效的约定。
根据《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

[律师回复] （1）从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
（2）具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。
（3）而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。

[律师回复]
众所周知，限购令下限制的是购买，并未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效。如果双方在明知有限购政策的情况下依然签订商品房买卖合同或二手房买卖合同，该合同如果是双方真实意思表示，购房人交付房款，售房人交付房屋，交易亦可完成，房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实现，当事人亦可通过对其名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证的条件，继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益，故限购政策不影响购房合同的效力。

[律师回复] 在交易双方没有在合同中，对合同生效作出条件约定的，购房合同没有备案，同样具有合同效力，即法定的约束力。

[律师回复] 国家之所以以法律的形式要求实行购房合同的备案制度，是因为在实践中，往往出现“一房二卖”的现象，在没有合同备案的情况下，不同的买受人都向开发商支付了购房款，且买受人相互之间并不知道也没有办法知道该房屋存在一房多卖情形，那么一旦发生纠纷，究竟应该将房屋判给哪一个买受人就成为审判难题，而且不论判给哪一方，对于没有取得房屋的购房人来说都是有失公平的，所以为了保障购房人的合法权益，避免出现“一房二卖”等类似情形，国家规定了购房合同的备案制度，凡是在房管部门进行过备案登记的合同，开发商在没有撤销该备案的情况下就无法再将房屋另行出售，同时，合同备案与否并不影响购房合同的效力，只要具备合同约定的生效要件就产生法律约束力，任意一方不得擅自解除合同。

[律师回复] 　　按实际情况，只要协议内容符合法律规定，当事人在自愿合法的前提下书面百确认的，协议就具有法律效力。
　　相关法律规定度《中华人民共和国合同法》
　　第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
　　第四十五条　当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。版附解除条件的合同，自条件成就时失效。
　　当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视权为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定： 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点： 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。 最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

[律师回复] 您好 具有法律效力的 动产以交付为准
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