不动产赠与合同效力相关法律问题分析探讨

一、赠与合同是双方法律行为，单方赠与书不代表合同成立

合同行为都属于双方法律行为，其根本特征在于，行为发生法律效力须以双方意思表示为必要要件。赠与合同也不例外，既有赠与人将自己的财产无偿给予受赠人的意思表示，又有受赠人接受赠与的意思表示，赠与合同方得成立③。因此，仅有赠与人赠与的意思表示，或仅有受赠人受赠的意思表示，均不能说明合同成立。

二、不动产赠与合同的形式不以书面形式为限

对于作出赠与和受赠的意思表示的形式，应不以书面形式为限。因为：一、民事法律行为可以书面、口头、行为等形式作出。二、要式法律行为须有法律特别规定，而现行规范赠与关系的相关法律并未对此作出限制性规定。

值得注意的是，民法通则若干意见第128条对房屋赠与关系成立的两种情况均提到了书面赠与合同。这两种情况，一是按书面赠与合同办理了过户手续，二是未过户但按书面赠与合同交付了产权证书和房屋。由此可见，在合同法施行前后，在房屋赠与合同的成立形式上，是有所区别的。

三、合同法施行前后，赠与合同分别是实践合同和诺成合同

区分诺成合同和实践合同的法律意义在于：合同的成立和生效是否以交付赠与物为要件。诺成合同是双方当事人意思表示一致，合同即发生效力，双方当事人即受合同的约束，守约方可要求违约方履行。而实践合同在交付标的物前，合同尚未成立，对当事人不具有约束力。

诺成合同与实践合同的成立要件不同。诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同。特点在于当事人双方意思表示一致，合同即告成立。实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。在这种合同中，除双方当事人的意思表示一致外，还必须有一方实际交付标的物的行为，才能产生法律效果。

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