如何处理商品房预售纠纷

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久此类行为极易引发群体性诉讼<br/>(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷<br/>(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷<br/>(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售合同纠纷该怎样解决问题解答如下, 合同纠纷解决的办法有3种：<br/>第一是和解，当事人在尊重双方利益的基础上，就争议的事项协商一致达成和解协议，从而解决纠纷。<br/>第二是调解，双方在人民调解委员会的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。双方当事人接受调解达成协议的，可以向人民申请制作调解书，调解书与生效判决具有同等效力。<br/>第三是仲裁和诉讼，争议发生后，双方当事人无法和解调解的，可以按照仲裁协议的约定提起仲裁或者直接向人民提讼。值得大家注意的是，如果开发商将房屋一房二卖，买受人在合同无效或者被撤销以后，可以请求开发商返还已付购房款及利息、还可以要求开发商赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售合同纠纷案件举证指引<br/>一、 证明当事人主体资格的证据<br/>1、 当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等。<br/>2、 当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本或工商注册登记资料或社团法人登记证等。<br/>3、 法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。<br/>二、 证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件)<br/>1、 房地产买卖合同;<br/>2、 房地产销售许可证;<br/>3、 购房方支付房款的收据、付清楼款证明或发票。购房方以按揭(抵押)贷款方式支付房款的，还应提供按揭(抵押)贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等;<br/>4、 房屋竣工验收情况的证明;<br/>5、 房屋交接时间的证明、如入伙通知书、入伙交接单。<br/>三、 当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据<br/>(一) 因开发商逾期交房，购房方要求解除《房地产买卖合同》、支付逾期交房违约金及赔偿损失的案件<br/>1、 购房方受到损失的证据;<br/>2、 售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。<br/>(二) 因开发商延期办理《房地产证》，购房方要求支付延期办证违约金的<br/>1、 售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明;<br/>2、 售房方已办理房地产初始登记的证明;<br/>3、 房地产证或产权转移登记的电脑查询单。<br/>四、 当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。

[律师回复] 您好，关于怎样处理预售商品房按揭合同的纠纷这个问题，我的解答如下, <br/>一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须<br/>首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。<br/>(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。<br/>首先，合同目的相对。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自的。<br/>其次，两者所生之的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对的。<br/>第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互的。<br/>(二)抵押担保合同、保证担保合同应是的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。<br/>(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。<br/>二、商品房按揭纠纷解除合同的认定房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房不能轻易解除。但也有人认为，应参照法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。<br/>在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：<br/>1.发展商迟延交楼，在购房者要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。<br/>2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。<br/>3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。<br/>4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。<br/>5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。<br/>如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：<br/>1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。<br/>2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。<br/>3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由参照情势变更原则予以解除合同。<br/>三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：<br/>1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。<br/>2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。在款项返还过程中，也要注意维护按揭银行的利益，按揭的标的物是尚未建好的房屋，购房人尚未取得产权，其抵押的标的物严格意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的，将此种权利进行抵押，开发商也同意在事实上将其享有的在建工程的产权抵押给银行，可认为这种抵押是一种事实上的共同抵押。因此，无论是否解除合同，将房屋的权利配置给开发商还是购房人，都不应影响银行的优先受偿权。在贷款本息未归还之前，房屋的抵押登记备案不应解除，开发商如果另行出售要经按揭银行的同意，否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中，对属于银行本息数额内部分，将其视为抵押物的变价，银行可实现优先受偿。

[律师回复] 《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效”。由此可见，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的“炒楼花”的投机行为仍持否定态度；在《城市房地产管理法》颁布之后，最高人民法院则完全肯定预购商品房转让的合法性。虽然该解释从有关规定来看仅适用于针对《城市房地产管理法》施行前的行为，但事实上，它也被适用于此后的预购商品房交易。[2]<br/>我们认为，商品房预购人将购买的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可认定转让合同有效。<br/>根据前藏我们对商品房预售合同转让性质的分析，我们仍从债权转让和权利义务转让两个方面来分析预售商品房转让的效力。<br/>在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转移房屋所有权的权利转让给了第三人。依据我国《合同法》的有关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但是，根据合同性质、法律规定、当事人的约定不得转让的除外；债权人在转让权利时，应当通知债务人，未经通知，转让行为对债务人不发生效力。可见，《合同法》规定转让债权为债权人的权利，实施转让行为，一般无须征求债务人的同意，但如果要使转让行为对预售人发生约束力，则还要告知预售人，否则，转让行为仅在预购人与受让人之间有效，对预售人则不具有约束力。而如果预售合同当事人之间已经存在禁止转让的约定．则仍须征得预售人的同意。