土地房产 法律问答
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房子收租时被抵押，租客该怎么应对[律师回复] 依据我国民法典相关条款，及最高人民法院关于担保制度的对应司法解释规定，房屋租赁与抵押权的效力冲突，按两类法定情形分别判定。 租赁关系成立时间早于抵押权设立时间，承租人已实际占有使用房屋，适用抵押不破租赁规则。原租赁合同效力不受抵押权影响，承租人可按合同约定租住至租期届满。抵押权人及后续通过实现抵押权购得房屋的主体，无权要求承租人提前搬离，也无权单方调高原合同约定的租金标准。 租赁关系成立时间晚于抵押权设立时间，承租人签订租赁合同时明确知晓房屋已设置抵押权，该租赁关系不对抗已完成登记的抵押权。抵押权人通过拍卖、变卖等法定方式实现抵押权时，承租人需配合腾空搬离房屋。承租人因此产生的租金损失、装修损失等，仅能依据租赁合同向出租人主张违约责任，无权以此向抵押权人提出抗辩。 向不动产登记部门提交查询申请，获取房屋抵押登记的明确日期，和租赁合同签订日期、实际入住日期逐一比对，确定租赁权与抵押权的先后权利顺位。 完整留存租赁合同、各期租金支付凭证、押金收取单据、入住后产生的水电燃气缴费记录，所有材料均需能直接对应租赁关系成立及实际占有使用的具体时间。 承租人确认抵押权设立时间早于租赁关系后，可要求出租人出具书面告知文件，明确载明房屋抵押的具体情况及后续可能产生的风险。因抵押权实现导致承租人无法继续租住房屋，承租人可向出租人主张退还剩余租金、全额押金，同时要求赔偿搬家费、中介费等合理支出。双方无法就赔偿事项协商一致的，承租人可向房屋所在地人民法院提起诉讼。 承租人签订租赁合同时确对房屋已设抵押权不知情，系出租人故意隐瞒该事实导致合同目的完全无法实现，承租人可依据民法典相关规定请求撤销租赁合同，同时要求出租人承担对应缔约过失责任。湖南法务
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房屋出租期间物业费究竟谁交[律师回复] 租房的时候物业费该谁交，先看你们当初签的租赁合同里有没有明确约定，写清楚谁交就按谁来。要是合同里没提这件事，或者写得模棱两可说不清楚，这笔物业费就得由房东也就是出租方来承担。 很多租客可能不知道，按照现行的物业管理相关规定，本来就是业主才是交纳物业费的法定主体，得按照和物业签的服务合同按时缴费。房东作为房子的业主，本身就有直接给物业交物业费的义务，租客本来是没有直接给物业缴费的法定责任的。 这里有个很容易被忽略的细节要提醒大家，哪怕你们租赁合同里白纸黑字写了物业费由租客承担，要是之后租客赖着不交这笔钱，物业公司是有权直接找房东要求连带承担缴费责任的。 也就是说遇到这种租客违约不交费的情况，物业完全可以先要求房东把欠缴的物业费补上，房东交完钱之后，再拿着当初签的租赁合同，去找租客要回垫付的这笔钱，还能按照合同约定向对方索要对应的违约金。律图常德
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签三年租约租一年不租押金如何退[律师回复] 租赁合同租期三年，租满一年退租，属于承租人提前违约解除合同，押金退还按以下规则执行。 查看合同约定内容。租赁合同明确标注提前退租押金扣除规则的，比如约定押金作为违约金不予退还，或扣除对应金额后退还，按合同约定内容执行。约定的违约金，即押金扣除部分，金额过高，远超出租人实际损失的，承租人可依据民法典第五百八十五条，请求法院或仲裁机构适当调低对应金额。 合同没有约定提前退租押金规则的，按法定标准处理。押金属于担保房屋设施完好、租金按时交付的保证金。承租人已结清全部租金、水电费用，房屋设施无损坏的，押金不能直接等同于违约金。承租人提前退租构成违约，需赔偿出租人产生的实际损失，包括房屋空置期租金、重新招租中介费等。出租人可以从押金中扣除前述损失，剩余部分退还承租人。押金金额不足以覆盖全部损失的，出租人可另行提出赔偿主张。 双方可先行协商押金退还的具体金额。协商未达成一致的，可通过诉讼或调解途径处理。出租人存在未按约定提供租赁服务等法定解除情形的，承租人退租无需承担违约责任，出租人需全额退还押金。律图娄底
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承租人提前搬走不告知是否算解除合同[律师回复] 承租人提前搬走不告知，这种情况不一定就意味着合同解除。在法律上，合同解除分为法定解除和约定解除两种。 先说约定解除。如果在租赁合同里清楚地写着，承租人提前搬走还不告知就相当于解除合同，那这种情况下合同就可以认定为已解除。打个比方，合同里有条款规定“承租人没经过出租人同意就提前搬离租赁房屋，还没在一定时间前通知的，合同自动解除”。这样的约定是有法律效力的，出租人和承租人都要按照这个约定来做。 再看法定解除。这得符合法律规定的条件才行。按照《中华人民共和国民法典》，要是承租人没有正当理由就提前搬走，还不告知出租人，这属于违约行为，但不能直接就说合同解除了。不过，如果因为承租人的这个行为，让合同原本的目的没办法实现了，符合法定解除的情形，那出租人就有权提出解除合同，还能要求承租人承担违约责任，像赔偿剩下租期的租金这类损失。 当出租人发现承租人提前搬走后，该怎么做呢？可以先和承租人联系，问问他们搬走的原因，弄清楚是不是有解除合同的想法。要是承租人确实想解除合同，双方就可以商量解除合同后的一些事情，比如退还押金、支付违约金等。要是承租人不想解除合同，那就得接着按照合同的约定来履行各自的义务。 总之，出租人和承租人都要清楚合同的约定和法律规定，按照规矩办事，避免不必要的纠纷。湖南法务
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