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租的房子被法院拍卖了如何办?

#房屋租赁最新修订 | 2024-09-07

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律师解析: 租的房子被法院拍卖了，导致承租人无法居住的，承租人可以解除合同。
一、若抵押登记在先，租赁合同签订在后，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若抵押登记在先，表示承租人在签订租赁合同时知道或应当知道租赁物存在抵押，承租人应当承担因实现抵押权而带来的风险。也就是说，在这种情况下，承租人不能就房屋拍卖、变卖主张任何权利，只能解除合同，向出租人主张违约责任。
二、如果租赁在前，法院查封拍卖在后的，承租人可以不解除租赁合同，继续租住。因为根据“买卖不破租赁”的原则，即使租赁房屋被拍卖，新的买受人也应当继续履行该租赁合同直至期满。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
即，在租赁合同订立早于抵押权设立的情况下，承租人可以以不动产租赁权对抗法院执行。但需满足两个条件：
1、在查封前已经签订了合法有效的书面租赁合同。
2、承租人已经实际占有租赁房屋。
通过检索案例发现，为了防止恶意串通签订租赁合同以对抗法院执行的情况，法院对于承租人主张不动产租赁权异议的审查通常比较严格：
首先，审查《租赁合同》是否合法有效：
1、《租赁合同》签订的时间，结合相关证据判定是否存在“倒签”合同等虚假行为。
2、租金的实际支付情况，针对租金的支付应当由相应的转款凭证作为支撑。
3、租赁的时间以及租金的金额，租金金额是否明显低于市场价且租金金额固定不变等。
其次，判断承租人是否实际已经占有该不动产：
1、是否有承租期内物业费、水电费、燃气费等缴费记录；
2、是否存在装修协议以及是否有装修费用的转账记录等。
在满足以上两个条件的情况下，承租人的租赁权也是不能阻止法院进行不动产拍卖等处置行为的，但可以对抗该不动产在拍卖成交后向买受人的移交，或承租人可在拍卖时要求法院带租拍卖。
（1）对抗拍卖成交后向买受人的移交
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。
（2）要求法院带租拍卖
承租人要求法院“带租拍卖”，即要求法院在拍卖公告中载明不动产上所具有的租赁关系，本质也是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产。
承租人可就以上两项内容向执行法院提出执行异议，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。

法律依据: 《民法典》第七百二十四条
有下列情形之一
非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

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