律图审稿专业委员会3轮严审

开发商违约不赔偿违约金有后果吗

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 据相关法律规范，当每份商品房购买合同并未就违约金金额作出明确约定或者对于损失赔偿计算法给出具体指引时，我们可以依据以下标准来确定相应的违约金金额或者损失赔偿额：首先，关于逾期交付使用房屋期间产生的经济损失金额，应当参考当地主管部门公开发布或者正式聘请有资质的房地产评估机构参照该地段较类似房屋租金水平进行评估后得出的结果。这与一般的商品房销售合同范本中所定的计算方式有所出入，同时为众多当事人带来了另一个值得借鉴的选择方案。其次，若逾期支付购房款项，则其对应的违约金金额应参照逾期未还款项占总未支付购房款项的比例，并对比中国人民银行规定的金融机构计算逾期透支利息的标准进行计算。最后，关于逾期办理房产所有权登记手续所导致的经济损失金额，同样应当参照逾期所得款项占总已支付款项的比例，再对比中国人民银行规定的金融机构计算逾期透支利息的标准进行计算。针对房地产开发商常见的违约行为，主要包含以下几种情况：第一，房屋质量达不到合同约定的品质水平。这涉及到在购房者筛选合适的房源及与开发商签署合同时，对房屋的面积以及品质是否达到承诺水准的确认和确认过程中可能存在的问题。例如，墙体、横梁断裂；外部墙面、窗户、卫生间渗漏；墙面平整度差；大面积的墙面空鼓等问题均属于严重的开发商违约现象。然而在实际操作中，针对房屋质量问题，我们可以区分成两种类型的具体情况：一类是一般的房屋质量瑕疵，此时开发商有义务提供维修服务。另二类是严重的房屋质量问题，如房屋主体结构质量低劣或者严重影响到房屋的正常使用性能，购房者可以据此提起退房诉讼或者要求开发商进行赔偿。第二，房产证未能在承诺的时间范围内发放到位。在这种情况下，根据合同约定，开发商应承担相应的逾期办理房产证的违约金责任。如果逾期办理时长超过一定的限度，购房者可以依法提出退房请求。如果实际损失大大超出了合同所规定的违约金金额，那么购房者还可以依据实际损失提出索赔请求。

法律依据: 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不
得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。