预售合同购房违约金怎么要
- 律师解析
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1.首先要查看您所签订的合同之中是否有明确规定违约金的具体数额或者其计算方式，然后再根据这些条款来提出您的索赔要求。在商品房买卖这种涉及到重大财产利益的合同中，通常会对双方可能出现的违约行为做出明确的法律责任规定。因此，当合同的任何一方出现违约情况时，另一方都有权查阅合同中的相关条款，并根据合同的约定，向违约方追究相应的法律责任。通常来说，合同中会约定按照每日的比例计算违约金，自违约方违约的次日开始，计算违约金直至实际履行合同义务为止。
2.接下来需要评估合同中所约定的违约金标准是否合理，若认为不合理，则可以申请增加或降低违约金。根据我国相关的法律法规以及司法解释，当合同当事人以约定的违约金过高为理由请求法院予以减少时，违约金超过实际损失的30%即视为过高；而当合同当事人以约定的违约金过低为理由请求增加时，则应根据违约所导致的实际损失来确定最终的违约金数额。因此，对于约定的违约金标准是否合理，需要您界定清楚损失的具体金额，然后通过分析损失的金额来决定是要求提高还是降低违约金。
3.如果在合同中并未明确规定违约的标准，那么可以依照相关的法律规定来提出您的索赔要求。在商品房买卖合同中，如果双方均未出现违约行为，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十三条的相关规定，如果买方未能按时支付购房款项，卖方可以以未支付的购房总价作为基础，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算损失赔偿额；反之，如果卖方未能按时交付使用房屋，则可以按照逾期交付使用房屋期间同地段、同类型房屋租金的标准来确定损失赔偿额。同样地，根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的相关规定，如果开发商未能按时为购房者办理房产证，购房者可以以已支付的购房总价作为基础，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算违约金数额。
- 法律依据
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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