预售合同违约金额如何计算
- 律师解析
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1.首先要仔细查阅所签订的合同中是否明确规定了违约金的具体数目或者是有计算方式的衡量标准，然后依照合同中的约定提出自己的主张。在商品房购买交易的环节中，一般情况下会预先设定好双方在发生违约行为后所需要承担的法律责任，这就是合同的约束力。当一方当事人出现违约行为时，另一方可以根据合同约定，追究其违约责任。通常情况下，合同会约定按照每日的比例来计算违约金，自违约行为发生的次日开始，计算违约金直至实际履行合同义务为止。
2.其次，需要对合同中所约定的违约金标准进行评估和判断，如果认为该标准存在不合理性，可以向法院申请增加或降低违约金。
根据我国相关的法律法规以及司法解释，当一方当事人以约定的违约金过高为理由请求减少时，违约金超过实际损失的30%就可以作为请求适当减少的标准；而当一方当事人以约定的违约金过低为理由请求增加时，则应以违约行为所导致的实际损失为准来确定违约金的数额。因此，判断约定的违约金标准是否合理，关键在于界定损失的具体金额，并以此为基础来决定是否要求提高或降低违约金。
3.最后，如果在合同中并未明确规定违约的标准，那么可以按照相关法律法规的规定来主张自己的权益。例如，在商品房购买交易的环节中，如果双方都没有违约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的相关规定，如果买方未能按时支付购房款项，卖方可以以未支付的购房总价为基准，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算损失赔偿额；同样地，如果卖方未能按时交付使用房屋，买方可以按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，如果开发商未能按时为购房者办理房产证，购房者可以以已支付的购房总价为基准，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算违约金数额。
- 法律依据
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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