资阳区房产纠纷律师

[律师回复] 老房子没有产权证是否能依据现在的政策补办，需要分不同情形来看： 可以补办的情形 历史遗留原因造成 1. 符合城乡规划 ：在过去由于各种历史原因，如管理不规范、登记制度不完善等，导致部分房屋未办理产权登记。如果该老房子建于较早时期，且符合当时的城乡规划和土地利用要求，即使没有办理相关手续，现在可以通过一定的程序补办产权证。 - 比如，一些城市在进行老旧小区改造时，对于符合规划的历史遗留房屋，会统一组织居民补办产权证书。通常需要居民提供房屋的相关证明材料，如建房审批文件（如果有的话）、土地使用证明、邻居证明等，经过相关部门审核后，给予补办产权登记。 2. 合法继承的无证房屋 ：如果老房子是通过合法继承获得，但没有办理产权过户手续，也可以补办产权证。继承人需要提供被继承人的死亡证明、遗嘱（如果有）、亲属关系证明等材料，到当地的不动产登记机构办理产权继承登记。 - 例如，张三继承了其父母留下的老房子，该房子一直没有办理产权证。张三可以先到公证处办理继承公证，然后持公证书、房屋相关资料等前往不动产登记中心申请办理产权登记，将房屋产权登记到自己名下。 手续不全但可完善 1. 缺少部分审批文件 ：如果老房子在建设时手续不全，但可以通过补充完善相关审批文件来补办产权证。比如，建房时可能缺少了部分规划许可文件，但可以向当地规划部门申请补办规划手续。只要房屋符合现行的规划和建设要求，经过规划部门审核同意后，就可以补齐手续，进而办理产权登记。 2. 土地性质合法但未登记 ：如果老房子所占用的土地性质合法，如集体土地上的合法宅基地房屋或国有土地上的合法自建房，但土地使用情况未进行登记，也可以补办相关手续。对于宅基地房屋，村民需要向村委会提出申请，经乡镇政府审核后，办理宅基地使用权登记和房屋产权登记。对于国有土地上的房屋，需要提供土地出让合同、土地出让金缴纳凭证等资料，到土地管理部门和不动产登记机构办理土地和房屋的产权登记。 难以补办的情形 违反规划建设 1. 占用农用地或公共用地 ：如果老房子是建在农用地、基本农田或公共用地上，违反了土地利用总体规划和城乡规划，通常难以补办产权证。因为这种建设行为严重违反了相关法律法规，可能会面临拆除等处罚。 - 例如，某村民未经批准在自家耕地里建造了房屋，这种房屋就属于违法建筑，无法通过正常程序补办产权证。即使该房屋存在多年，也不能因为历史原因而合法化，需要按照相关规定进行处理。 2. 超面积建设 ：在一些农村地区，存在房屋建设超面积的情况。如果超出了当地规定的宅基地使用面积标准或建房面积标准，超出部分可能无法办理产权登记。部分地区可能会对超面积部分进行处理，如征收超占费用等，但不一定能给予补办全部面积的产权证书。 - 比如，当地规定宅基地面积标准为 200 平方米，某户村民实际建房占地面积达到 300 平方米，那么超出的 100 平方米可能无法办理产权登记，只能对符合标准的 200 平方米部分进行产权登记。 产权存在纠纷 如果老房子存在产权纠纷，如多个继承人对房屋产权有争议、不同主体对房屋的归属存在分歧等，在纠纷解决之前，通常无法办理产权登记。需要先通过协商、调解或诉讼等方式解决产权纠纷，确定房屋的合法产权人后，才能办理产权证。 - 例如，兄弟二人对父母留下的老房子产权归属有争议，在没有明确房屋到底归谁所有之前，不动产登记机构不会为该房屋办理产权登记手续。只有当兄弟二人通过协商达成一致意见或经过法院判决确定产权归属后，相关权利人才能持有效法律文书办理产权登记。

[律师回复] 在新房因漏水问题未办理收房的情况下，涉及一系列的法律问题和处理办法，以下从不同方面为你分析： 开发商的责任 根据相关法律规定，开发商对交付的房屋负有质量瑕疵担保责任。房屋漏水属于质量问题，在房屋交付时，若房屋存在质量问题影响正常居住使用，开发商构成违约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 业主的权利 拒绝收房 ：如果房屋存在漏水等质量问题，业主有权拒绝收房。因为收房意味着业主认可房屋符合交付条件，若房屋存在明显质量瑕疵，业主收房后可能会在后续维权中处于不利地位。 要求维修 ：业主可以书面通知开发商，要求其在一定期限内对漏水问题进行维修。通知应详细说明漏水的情况、位置等信息，并保留好相关的通知凭证。 主张赔偿 ：如果因房屋漏水导致业主产生了额外的损失，如租房费用（由于不能按时入住需要在外租房）、物品损坏等，业主可以要求开发商进行赔偿。 处理流程 1. 收集证据 ：业主发现房屋漏水后，应及时通过拍照、录像等方式固定漏水的位置、程度等证据。同时，保留好购房合同、相关的付款凭证等文件。 2. 与开发商沟通 ：以书面形式向开发商提出房屋存在的漏水问题，并要求其在合理期限内进行修复。可以通过邮寄挂号信、快递等方式送达通知，确保开发商能够收到。 3. 跟进维修情况 ：在开发商进行维修期间，业主应定期了解维修进度，检查维修效果。如果维修后仍存在漏水问题，应再次要求开发商继续维修。 4. 协商赔偿 ：如果因房屋漏水给业主造成了损失，业主可以与开发商协商赔偿事宜。协商时，应提供相关的损失证据，如租房合同、购物发票等。 5. 法律途径 ：如果开发商拒绝维修或赔偿，业主可以通过法律途径维护自己的合法权益。可以向人民法院提起诉讼，要求开发商承担维修责任并赔偿损失。 注意事项 关注保修期 ：不同部位的房屋保修期限有所不同，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。业主应在保修期内及时主张权利。 避免自行扩大损失 ：在开发商进行维修期间，业主应采取合理措施避免损失的进一步扩大。例如，及时清理漏水造成的积水，防止对其他物品造成损坏。

[律师回复] 小产权房没有合法产权，交易不受法律保护，通常不存在正规税费缴纳。交易流程一般是双方协商价格、签订买卖合同、交付房屋和房款。但这种交易风险大，比如卖方可能反悔、无法办理产权过户等。解决方案就是谨慎交易，若要交易，把各项条款在合同里明确，保障自身权益，但即便如此也不能完全规避风险，建议尽量不参与小产权房交易。