怎么确定商品房预售资格

[律师回复] 确定商品房预售资格的方式是依照法律的规定和政策，商品房预售应当具备五证才可以。五证具体指的是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售许可证。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖预售合同范本 出售方(甲方)： 地 址：___________________________________ 邮 码：_______________ 电话：_____________ 购买方(乙方)：_________________________ 姓名： 性 别： 出生 年 月 日 国藉： 身份证号码： 地址： 邮 码： 电话： 第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。 地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。 第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。 第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。 如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天： 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决; 3.其他非甲方所能控制的因素。 上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。 第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。 付款方式：乙方按甲方指定收款银行： 帐户名称：________________帐号：_______________ 分期(一次)付款(见附表一)。 第五条 乙方如未按本合同 第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。 第六条 甲方如未按本合同 第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日 第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。 第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。 第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。 乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。 第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。 乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。 第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。 第十一条 后面的附表 一、二均为本合同内容的组成部分。 第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决： 1.由仲裁机关仲裁; 2.由人民裁判; 第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。 甲 方：____________ 　乙 方：____________ 代 表：____________ 　代 表：____________ 年 月 日 年 月 日

[律师回复] 判断商品房预售合同是否有效，就要看该合同是不是符合下面几个条件：<br/>&nbsp;&nbsp;1、预售方主体资格要符合要求<br/>商品房的预售可以由开发商自行销售或者开发商委托中介机构销售。自行销售开发商必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。<br/>&nbsp;&nbsp;2、商品房预售合同双方意思表示真实一致<br/>（1）由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。<br/>（2）由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。<br/>&nbsp;&nbsp;3、商品房预售合同内容与形式的合法性<br/>商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。

[律师回复] 商品房预售的效力的确定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。<br/>商品房预售需具备4个条件：<br/>1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;<br/>2、持有建设工程规划许可证;<br/>3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。<br/>商品房预售，应当符合下列条件：<br/>(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;<br/>(二)持有建设工程规划许可证;<br/>(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;<br/>(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。<br/>商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。<br/>商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 您好，关于商品房预售合同格式条款的解释这个问题，我的解答如下, <br/>1、预售合同条款的解释应兼顾合同正义。<br/>以合同自由为代表的意思自治是整个私法的基石，而以诚实信用为代表的权利本位是私法的中心。通常，在当事人交易行为、意思表示完全自由且交易能力相当时，他们的合同自由和权利应得到充分尊重，外力不宜介入。但是，现代市场复杂，尤其是某些特定行业或领域，双方的交易能力往往明显不对称，一方滥用交易优势而导致交易结果不正义的情形时有发生，适当的外部干预平衡合同自由和正义实属必要。<br/>2、合同的解释必须符合交易目的。<br/>合同是当事人的真实意思表示，是为了实现特定交易目的。因此，当合同内容似是而非或前后矛盾，或者事后双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时，应先根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。<br/>3、在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时，应作出有利于购房者的解释。<br/>合同法和消费者权益保护法规定，当合同当事人对格式条款的理解发生分歧时，应适用特殊解释方法，作出对格式条款拟订者不利的解释，以便限制权利滥用，维护正常交易秩序，保障消费者利益，体现正义精神。预售合同是格式合同，一份正规合同文本包含了大量的信息，但销售方对此早已了然于胸，而一般购房者则不同，只有在准备签署合同时，他们才能见到正式合同文本，并没有足够时间逐条逐款认真、仔细地阅读，对合同内容的把握往往顾此失彼，甚至稍有迟疑，就会丧失签约机会。<br/>4、对预售合同的格式条款还应按通常的理解予以解释。