南京房改房出售政策是什么？

[律师回复] 你好，带身份证、户口本，到珠江新城房地产交易中心办理， 交税费、交易费，按照国家规定交 公摊也要交费，具体交多少到房产中心咨询 。公积金到银行办理，要单位证明、购房发票、合同，两周左右可以提取。

[律师回复] 房改房是我国住房体制改革的产物，是早前城镇职工在廉价购买或集资建房后获得、或单位分配，之后由于改革，将产权由单位，以多种方式划归个人的房子，现在，有关部门正在对这样的房改房的土地使用权问题进行确权。<br/>日前济南市人民政府办公厅发出《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》，对划拨土地上房屋交易产生的一些问题做了进一步说明。<br/>去年12月30日，济南市不动产登记中心正式挂牌成立，济南也进入了不动产产权登记时代。在划拨土地上的房屋交易时，要同步进行不动产登记，还要补缴1%的土地出让金，大量的房改房交易过程中，就遇到了一些具体的问题。<br/>虽然济南早在2008年就出台《济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法》，但由于已过去8年，“有部分政策不再适用了，因此需要再进行一下说明”，济南市国土资源局不动产登记中心相关负责人表示。<br/>据了解，在《通知》当中，济南明确划拨土地上城镇住房权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的（房地产转让），均应在变更登记 时缴纳土地出让金。征缴标准为房屋交易价格的1%。而在2008年出台的暂行办法中，对于同样问题的表述则是“上市交易的城镇住房所在宗地原土地使用权类 型为划拨的，由受让方按房屋交易成交价格的1%缴纳土地出让金。”<br/>“受让方”变成“权利人”，意味着土地出让金变成卖家支付了吗？对此，上述负责人表示，关于土地出让金由谁交，国土部门不做明确规定，由买卖双方协商即可。<br/>链家网济南站主编罗先生表示，之前进行的房改房交易当中，土地出让金全部都是由买家缴纳的。罗先生认为，因为现在房产市场总体来看还是一个卖方市场，即便是土地出让金日后可以双方协商，买家来掏的可能性也更大。即便是卖家答应缴纳，这笔钱也会含在房价中。<br/>《通知》还明确，用来计算土地出让金的交易价格，将按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定，即房屋成交价格等于所缴契税除以契税税率；无交易价格的，参照市地税部门价格认定系统中同一区域和位置的其他房屋价格计算确定。<br/>房改房买卖不需签订土地出让合同<br/>如果要将土地的性质由划拨变更为出让，除了要缴纳土地出让金，按照正常程序，还需要提交市政府进行审批。而在《通知》中，明确划拨土地上城镇住房转让并缴纳土地出让金的土地使用权界定为出让土地，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同。<br/>为何做出这样的界定？上述负责人表示，主要是因为如果每一户都履行报批程序，不具可操作性。“如果要变更性质的话，国土部门仅是一个审核部门，审批权在市政府”，而一宗土地上，住户可能有上百户，如果每一户在进行住房转让时都要审批的话，无疑将耗费大量的时间。<br/>记者了解到，建立在划拨用地上的房改房是上世纪八九十年代的产物，其中多是单位分配的宿舍。据了解，除个别情况以外，济南几乎所有的房改房都是建设在划拨用地上，拥有划拨土地使用权，属于划拨土地。在济南这样的房屋不在少数。<br/>年限70年咋计算，目前尚无规定<br/>据了解，在济南实施不动产登记之前，大多数房改房没有实现“房地合一”，相当一部分是只有房产证；由于绝大多数房改房都是建在划拨用地上，因此即便办了土地证，土地性质标注的也是“划拨”，“终止日期”一栏也没有任何标注。<br/>而如果房改房转让，情况就不一样了。《通知》中明确，划拨土地上城镇住房转让并缴纳土地出让金的土地出让年限为70年。而市民普遍关心的70年从何 时开始计算，目前依然没有明确。上述负责人表示：“对于不动产登记部门来说，这也是个很头疼的问题，由于国家和省里对于这一具体问题都没有具体界定，因此 现在济南市也不好明确开始时间。”<br/>不过，这一次的《通知》中，济南想了一个办法：在不动产登记簿上同时标注房屋取得时间、房屋所在宗地第一套房屋转让和本套房屋转让缴纳土地出让金时间。“时间都明确之后，在国家和省里出台政策之后，就能按照政策来执行了。”

[律师回复] <br/>一、房改房购买条件<br/>目前，我国房改房上市交易实行准入制度。也就是说，只有满足一定的条件，才能允许上市交易。这些条件主要包括：<br/>(1)已取得房地产产权证。<br/>(2)出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。<br/>标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。<br/>成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。<br/>补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。<br/>(3)交换、赠与的，已按成本价付清房款。<br/>(4)已交纳应分摊共有建筑面积价款。<br/>说明：对于10层以上(含10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。<br/>(5)已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%。<br/>二、购买房改房注意事项<br/>1、弄清“房改房”产权<br/>“房改房”不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”，在实施交易之前，弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。<br/>通过了解，二手房市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。<br/>1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。<br/>据了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”，不可以随便出售。<br/>2、看看房子有无“前科”<br/>和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清“房改房”的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，“房改房”不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着“房改房”就成了新房子。<br/>这样来看，从产权证上看不出“房改房”的真实“年龄”，如果此套房屋几易其手，房屋的实际“年龄”不就无从查起了吗?<br/>事实并非如此，消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定“房改房”的实际“年龄”。<br/>同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到“房改房”的即时信息以及户主所享有的优惠政策。<br/>通过查询，消费者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套“房改房”的信息。<br/>如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上“房改房”，则此套房屋无法办理过户手续。<br/>据了解，影响“房改房”上市交易的还有一个问题也很关键，那就是户主享有房改政策是否超标的问题，按国家规定，初级职称享受80㎡、中级职称100㎡、高级职称120㎡的房改政策，因此房屋在上市交易时还应按成本价补足差价。<br/>上述就是南京市房改房政策的相关内容。

[律师回复] 二、优化规划布局<br/>（一）完善安置住房选点布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，安排在交通便利、配套设施齐全地段。市、县人民政府应当结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。鼓励国有林区（林场）、垦区（农场）棚户区改造在场部集中安置，促进国有林区、垦区小城镇建设。<br/>（二）改进配套设施规划布局。配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。编制城市基础设施建设规划，应做好与棚户区改造规划的衔接，同步规划安置住房小区的城市道路以及公共交通、供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施建设。安置住房小区商业、教育、医疗卫生等公共服务设施，配建水平必须与居住人口规模相适应，具体配建项目和建设标准，应遵循《城市居住区规划设计规范》要求，并符合当地棚户区改造公共服务设施配套标准的具体规定。<br/>三、加快项目前期工作<br/>（一）做好征收补偿工作。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。<br/>（二）建立行政审批快速通道。市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道，简化审批程序，提高工作效率，改善服务方式，对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。<br/>四、加强质量安全管理<br/>（一）强化在建工程质量安全监管。各地区要切实加强对棚户区改造在建工程质量安全的监督管理，重点对勘察、设计、施工、监理等参建单位执行工程建设强制性标准情况进行监督检查，对违法违规行为坚决予以查处。严格执行建筑节能强制性标准，实施绿色建筑行动，积极推广应用新技术、新材料，加快推进住宅产业化。全面推行安置住房质量责任终身制，加大质量安全责任追究力度。建设和施工单位要科学把握工程建设进度，保证工程建设的合理周期和造价，确保工程质量安全。<br/>（二）开展已入住安置住房质量安全检查。市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量安全状况的检查，重点是建成入住时间较长的安置住房，对有安全隐患的要督促整改、消除隐患，确保居住安全。

[律师回复] ，房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。<br/>三，各地的房改房出售政策也不尽相同。<br/>拿北京举例：房改房都有一份原始购房协议，协议明确了是否可以出售的问题。不管是成本价购买，还是标准价购买、优惠价购买的，出售时要向国家补交土地出让金。城六区是15.6元乘以建筑面积，郊区县是12.9元乘以建筑面积。