二手房改房该如何交易

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。<br/>(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。<br/>(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。<br/>(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。<br/>(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。<br/>(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。<br/>(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。<br/>(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 您好，针对您的抚养权二审容易改判吗?问题解答如下, 抚养权二审是否改判呢，人民法院审理子女抚养权纠纷问题，从有利于子女身心健康，保障子女的合法权益出发，结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决。一方要求变更子女抚养关系有下列情形之一的，应予支持。<br/>（１）与子女共同生活的一方因患有严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；<br/>（２）与子女共同生活的一方不尽抚养义务或者有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；<br/>（３）十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；<br/>（４）有其他正当理由需要变更的。<br/>《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》<br/>１、 两周岁以下的子女，一般随母方生活。母方有下列情形之一的，可随父方生活：<br/>（１）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；<br/>（２）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；<br/>（３）因其他原因，子女确无法随母方生活的。<br/>２、 父母双方协议两周以下子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的，可予准许。

[律师回复] 您好，针对您的抚养权二审容易改判吗?问题解答如下, 抚养权二审是否改判呢，人民法院审理子女抚养权纠纷问题，从有利于子女身心健康，保障子女的合法权益出发，结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决。一方要求变更子女抚养关系有下列情形之一的，应予支持。<br/>（１）与子女共同生活的一方因患有严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；<br/>（２）与子女共同生活的一方不尽抚养义务或者有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；<br/>（３）十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；<br/>（４）有其他正当理由需要变更的。<br/>《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》<br/>１、 两周岁以下的子女，一般随母方生活。母方有下列情形之一的，可随父方生活：<br/>（１）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；<br/>（２）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；<br/>（３）因其他原因，子女确无法随母方生活的。<br/>２、 父母双方协议两周以下子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的，可予准许。

[律师回复] 您好，关于二手楼房改房私人怎么交易这个问题，我的解答如下, 房改房，又称为已购公房，指享受国家房改优惠政策的住宅。房改房能否进入交易市场进行买卖，应根据房改房的产权性质进行判断：<br/>第一种情况是完全产权的房改房；完全产权的房改房是指购买房改房的购买者对该住房拥有完全的所有权。在首次的交易的过程中与单位没有特殊的约定，这类房产是可以进入交易市场进行买卖的，无需征得原单位的同意。<br/>第二种情况是不完全产权的房改房；不完全产权的房改房是指在房屋交易过意过程中，购买者对房改房只拥有一部分的产权，剩下的部分产权归单位所有。这类房改房在处置和受益上会受到一定的限制，通常原产权单位保留了优先回购权，也就是说产权人在转卖该房屋时应该征得原单位的同意或者按成本价补足分摊费用。

[律师回复] 二手房交易营改增后规定税费是：<br/>满2年持有的二手房，过户可免5%增值税，<br/>卖家满五唯一住房，过户再免1%个税，<br/>买家首次买房，90平以下契税1%，90平以上契税1.5%，<br/>二套买入前提，90平以下契税1.5%，90平以上契税2%，<br/>还需要交纳印花税万分之五，<br/>手续费几百元，<br/>评估费千分之六。