婚前贷款买的房婚后共同还贷离婚怎么分-法律知识大全|律图

婚前贷款买的房婚后共同还贷离婚怎么分

最新修订 | 2024-08-05

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李晓娟律师

婚前购房，婚后还贷，房屋仍然是购买方的个人财产。一方婚前按揭贷款购买的房屋，登记在一方名下，仍属于一方婚前财产。如果婚姻存续期间，双方对房屋进行了装修、维护等，房屋因此而增值，根据民法的“添付”理论，房屋的增值部分属于夫妻共同财产。

婚前贷款买的房婚后共同还贷离婚怎么分

我们在杭州办理的离婚案件中，大多数涉及到房屋分割的问题。这两年接待、办理的离婚案件中，遇到的房屋分割问题真是五花八门。

今天我谈的是一方婚前按揭买房，婚后共同还贷的房屋，房屋增值部分归属问题。

这是典型的夫妻离婚如何分割不动产的纠纷。我们需要弄清楚两个问题。

一、房屋是属于购房一方婚前个人财产，还是属于婚后夫妻共同财产;

二、房屋婚后增值部分，属于购房一方个人所有，还是属于夫妻共同所有。

对于第一个问题。

婚前购房，婚后还贷，房屋仍然是购买方的个人财产。

房屋买卖属于不动产交易，买受人需要和出卖人订立房屋买卖合同、交付房款、到房管局进行房屋产权登记，取得房屋产权证后，买受人才是法律意义上取得房屋所有权。

因此，从物权角度来看，一方婚前按揭贷款购买的房屋，登记在一方名下，仍属于一方婚前财产。

从实践来说，法院一般会认为，订立了购房合同并支付部分房款的一方婚前购买、婚后取得房屋证的房屋，是购买人一方的婚前财产。

而配偶一方一起还贷只是夫妻离婚时产生的新的债务关系，并非参与到之前的房屋买卖合同关系中。

对于第二个问题。

认定房屋增值部分属于一方还是双方，需要分析房屋增值的原因，来确定增值部分的性质及归属。

1、如果婚姻存续期间，双方对房屋进行了装修、维护等，房屋因此而增值，根据民法的“添付”理论，房屋的增值部分属于夫妻共同财产;

2、如果只是因为房地产行情的变化，导致房屋增值，那么增值部分属于购买一方。

3、婚前购房，婚后还贷的，配偶一方对共同还贷金额以及所对应的房屋增值部分享有补偿权。房屋在婚后的增值，凝聚了配偶一方的贡献，因此，法院一般也会判定，婚后还贷部分以及对应的增值部分，属于夫妻共同财产，离婚的时候，这部分应该对半分割。

由此可见，如果基于夫妻双方在婚后贡献的增值部分，属于夫妻共同财产，而基于房地产市场变化而引起的增值，属于购房方个人财产。

那么，婚前买房，婚后房贷，增值部分应该怎么算呢?我们一般会参考浙江省高院的计算公式来计算：

婚前贷款买的房婚后共同还贷离婚怎么分

这是什么意思呢?

浙江省高院将婚后还贷部分放在房产购买成本的总和中，看其所占的比例，所得的系数，也就是对房屋价值的影响比例，再乘以离婚时的房价。

这是婚后还贷部分在婚姻存续期间的所对应的增值部分，除以2，即得出应支付给配偶方的增值补偿。

我一般不把这个公式告诉当事人，因为即便告诉他们，依然会有很多问题。比如，离婚时房价究竟以什么时间为评估基准日?是以离婚起诉日，还是离婚审判日?离婚时的房价按什么定?

这是个很细的工作，我们会结合我们所代理的当事人的立场，做一个最能维护当事人经济权益的方案。这个方案，并不是一两句就可以讲得清楚的。

因此，对于网上或者电话，这些无法表达清楚具体信息的咨询，我的回复是：

婚前购买，婚后还贷的，配偶方可以分得婚后还贷部分以及对应的增值部分的一半。

记着啊，不是对婚姻存续期间表面增值硬性分一半，而是有计算方法的，当然，也存在一定的套路。

如何拿到更多补偿款，或者如何少给对方一点补偿款，这就看你的律师水平了。

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[律师回复] 解答如下, 第八章关于按份共有与共同共有的规定，只是在第96条关于共有物的管理，第100条关于共有物的分割这两个问题上，没有区分共有的不同形态而做出共通的规定，而在其他问题上，都对按份共有与共同共有设置了不同的规则。不仅如此，《物权法》中关于共同共有的规定，绝大多数都非常笼统、抽象。例如第95条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;第98条规定，共同共有人对共有物的管理费用以及其他负担，共同负担;第102条规定，共同共有人对于共有的不动产或者动产产生的债务，在对内关系上，共同享有债权、承担债务。这些规定只限于指出“共同”而已，它们要得到具体的适用，在很大程度上取决于导致共同共有现象产生的，存在于共有人之间的“共同关系”，而我国民商事法律所规定的共同关系的类型和法律结构，各不相同。这就导致，基于不同的共同关系而形成的共同共有，其“共同”的法律内涵其实区别甚大。举例来说，在采用法定的夫妻共同财产制的婚姻关系存续期间积累的财产，属于夫妻双方共同共有。根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻二人是在一种完全平等(均等)的意义上，“共同”享有这些财产。但如果是两个自然人组成合伙，并且双方的出资份额并不均等，一方出资是另外一方的两倍，那么在这种情况下形成的合伙财产，虽然在抽象的层面上也由合伙人“共同”享有，但合伙人对合伙财产的“共同享有”，与上面提到的夫妻对婚后财产的“共同享有”，其内涵是不同的。在合伙的情形中，合伙人不同的出资份额，将在很大程度上影响合伙人的利润分配、亏损负担和费用负担等。[1]这表明，《物权法》第95条、第98条和第102条关于共同共有的规定，必须要结合其他法律关于共同关系的具体类型的法律规定，才可以得到实际的适用。既然如此，是否可以断言《物权法》所采用的这种将按份共有与共同共有综合起来予以规定的体例，是一种完全失败的做法在笔者看来，这样的结论过于绝对。问题的关键在于，必须合理地界定《物权法》关于共同共有的规定的适用范围。对比《物权法》立法过程中前后不同版本的草案中关于共有的规定，可以发现一个重要的变化：最后正式通过的法律文本，对共有制度的调整范围的表述与先前的表述存在差别。在最初的草案中，有这样的界定：“共有是指两个以上的单位、个人对一项财产共同享有所有权。”[2]这样的界定毫无疑问来自于《民法通则》第78条的规定。但是，在最后几次草案审议稿以及最终的立法文本中，这样的表述被抛弃了，取而代之的是“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有”(《物权法》第93条).前后相比，最重要的变化是，先前将共有的客体界定为“财产”，最后立法上则将共有的客体限定于不动产与动产，也就是“物”。如果说在《民法通则》的时代，由于意识形态的考虑，不采用物的概念，而采用财产的概念，因此在条文表述上是用财产还是物，并没有实际区别，但在20多年后，在理论和实务上已经将“物”的概念与“财产”的概念严格区分的情况下，[3]立法上关于共有的界定，弃先前的“财产”而选用“物”，这决不是偶然的。《物权法》第93条的规范目的，就是将这一法律中关于共有规范的适用范围限定于物权。这种限定的目的，在一方面是为了与《物权法》设定的调整范围相吻合。《物权法》在第1条、第2条明确规定，该法主要是规范“物”的归属和利用而产生的民事关系。在另外一个方面，该条将不属于物权领域的权利共同现象，排除在自己的适用范围之外。基于对第93条的这一理解，就可以界定《物权法》中关于共同共有的规定，与其他民事法律中所规定的，基于共同关系而产生的财产共同现象之间的关系。如果两个以上的当事人基于法律的规定，或者约定，形成一个共同关系，例如家庭共同体、夫妻共同体、合伙共同体、继承人共同体等，构成这个共同体的财产的，可能包括各种性质的权利，所有权、他物权、知识产权、债权、股权等，这些权利都将受到形成和维持该共同体存续的，其成员之间的法律上的共同关系的约束，而成为这个共同体的所有成员的“共同财产”。[4]但需要注意的是，用严格的法律术语来表述，这些成员并不针对这些财产，形成一种共同共有的关系。这是因为，根据《物权法》第93条的界定，共有的客体只能是所有权，以及用益物权与担保物权(在准用的意义上，根据《物权法》第105条)。只有共同关系人的形成的共同财产中包括了物权的时候，针对这些物权，参与共同关系的成员之间才形成为《物权法》所调整的“共同共有”关系。因此，《物权法》中关于共同共有的规定，并不构成调整基于共同关系而产生的共同财产现象的一般性的法律，毋宁说，它只涉及共同财产中与物权有关的问题。具体来说，《物权法》中关于共同共有的规定，只调整夫妻共同财产、合伙人的共同财产、家庭共同财产、数个继承人共同继承遗产的问题中，涉及物权的内容。对于属于共同财产中的其他类型的权利共同现象，例如共同债权，则由债法上的相应的制度去规范。[5]与《物权法》的这一界定联系，先前的一些法律条文中相应的表述，都有必要进行限制性的解释。例如，《担保法》司法解释第54条有这样的表述：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”该条规定中提到的处于按份共有或者共同共有之下的“财产”，应该就是“物”。同样的，《婚姻法》司法解释(一)，第15条规定：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。”这里所提到的“按共同共有处理”，应该理解为是“视为共同财产”，只是对共同财产中的物，在当事人之间成立“共同共有”。