买二手房的房土地使用年限从何时计算?

[律师回复] 土地使用年限一般是指从取得土地的使用权开始，有效的使用年限，因为土地归国家所有，购买或者划拨的都是使用权。<br/>分几种情况：<br/>a、居住用地70年；<br/>b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；<br/>c、商业、旅游、娱乐用地40年。

[律师回复] 1土地使用年限最高70年土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　<br/>（一）居住用地七十年；　　<br/>（二）工业用地五十年；　　<br/>（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　　<br/>（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；　　<br/>（五）综合或者其他用地五十年。　　2土地使用年限期满可自动续期　　根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”　　在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。　　具体的土地使用年限还是要以出让合同的约定为准，在出让土地使用到期后，业主如不和政府重新签订合同，补交土地出让金，土地使用权将依法收为国有。

[律师回复] 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：<br/>（1）居住用地七十年；<br/>（2）工业用地五十年；<br/>（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；<br/>（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；<br/>（5）综合或者其他用地五十年。上述规定是国家强制性规定，并不会因为土地使用权的转让或者再次转让发生中断并重新计算的效力。因此，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

[律师回复] 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：<br/>（1）居住用地七十年；<br/>（2）工业用地五十年；<br/>（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；<br/>（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；<br/>（5）综合或者其他用地五十年。上述规定是国家强制性规定，并不会因为土地使用权的转让或者再次转让发生中断并重新计算的效力。因此，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

[律师回复] 1土地使用年限最高70年土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　<br/>（一）居住用地七十年；　　<br/>（二）工业用地五十年；　　<br/>（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　　<br/>（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；　　<br/>（五）综合或者其他用地五十年。　　2土地使用年限期满可自动续期　　根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”　　在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。　　具体的土地使用年限还是要以出让合同的约定为准，在出让土地使用到期后，业主如不和政府重新签订合同，补交土地出让金，土地使用权将依法收为国有。