应该如何计算土地增值税?

[律师回复] 扣除项目分6类，其中一类叫开发土地和新建房及配套设施的费用，简称“房地产开发费用”。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, t　　土地增值税，是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获税。其法律依据是1993年12月13日发布的《土地增值税暂行条例》，财政部1995年11月27日发布的《土地增值税暂行条例实施细则》。t　　土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。t　　土地增值税税率采用四级超率累进税率：<br/>第一级，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。<br/>第二级，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。<br/>第，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。<br/>第四级，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税应纳税额按以下公式计算：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额;应纳税额=土地增值额×适用税率。t　　有下列情形之一的，免征土地增值税：<br/>①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;<br/>②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。<br/>③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免予(居住满3年以上、5年以下的减半征收)。

[律师回复] 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条房地产开发费用的扣除问题<br/>（三）的规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条<br/>（一）、<br/>（二）项所述两种办法。”那么，既有向银行借款，又有统借统还借款，其房地产开发费用计算扣除时，或选择<br/>（一）的计算办法或选择<br/>（二）的计算办法，不能同时适用<br/>（一）、<br/>（二）两种办法计算。上述政策是针对国家批准的金融机构，小额贷款公司是地方政府金融办批准成立的，没有取得人民银行与银监会颁发“经营金融业务许可证书”，不属于金融机构。同样投资担保公司也不属于金融机构，因此，小额贷款公司利息，投资担保公司利息，取得利息发票，土增清算时不可以按同期同类商业银行贷款利率计算扣除。

[律师回复] 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条房地产开发费用的扣除问题<br/>（三）的规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条<br/>（一）、<br/>（二）项所述两种办法。”那么，既有向银行借款，又有统借统还借款，其房地产开发费用计算扣除时，或选择<br/>（一）的计算办法或选择<br/>（二）的计算办法，不能同时适用<br/>（一）、<br/>（二）两种办法计算。上述政策是针对国家批准的金融机构，小额贷款公司是地方政府金融办批准成立的，没有取得人民银行与银监会颁发“经营金融业务许可证书”，不属于金融机构。同样投资担保公司也不属于金融机构，因此，小额贷款公司利息，投资担保公司利息，取得利息发票，土增清算时不可以按同期同类商业银行贷款利率计算扣除。

[律师回复] 对于怎么计算土地增值税这个问题，解答如下, 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。<br/>土地增值税的具体计算步骤如下：<br/>(一)计算增值额：<br/>增值额=房地产转让收入—扣除项目金额<br/>(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：<br/>增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%<br/>(三)计算应纳税额：<br/>应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)<br/>[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：<br/>(1)先求增值额<br/>增值额=300-100=200(万元)<br/>(2)再计算增值额与扣除项目金额之比<br/>增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%<br/>显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。<br/>(3)计算土地增值税税额<br/>应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)<br/>[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：<br/>1.收入总额：1800万元<br/>2.扣除项目金额：<br/>(1)支付地价款：200万元<br/>(2)支付开发成本：400万元<br/>(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)<br/>(4)扣除税金：<br/>1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)<br/>(5)加计扣除费用：<br/>(200+400)×20%=120(万元)<br/>(6)扣除费用总额：<br/>200+400+60+99+120=879(万元)<br/>3.增值额：<br/>1800-879=921(万元)<br/>4.增值比率：<br/>921÷879=105%<br/>因此适用三档税率。<br/>5.应纳税额：<br/>应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=33<br/>8.65(万元)<br/>土地增值税的两种计算方法<br/>第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。<br/>第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：<br/>1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;<br/>2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;<br/>3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;<br/>4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”<br/>以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为<br/>10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。