房屋租赁常见纠纷如何处理

[律师回复] 1、协商解决<br/>房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决。<br/>2、协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决<br/>协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。<br/>(1)申请仲裁解决问题<br/>当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。<br/>反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。<br/>(2)民事诉讼解决问题<br/>若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 1、拖欠租金或不交租金的违约纠纷；<br/>2、房屋损害侵权纠纷；<br/>3、人身财产损失纠纷；<br/>4、承租人擅自转租房屋纠纷；<br/>5、装修费、修缮费分摊的纠纷；<br/>6、房屋出售的优先权纠纷；<br/>7、变更房屋用途纠纷；<br/>8、单方解除合同纠纷。<br/><br/>　　

[律师回复] 房屋租赁合同纠纷的常见问题：<br/>(一)审查合同的主体是否适格。<br/>即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。<br/>(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。<br/>但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：<br/>1、未取得产权或者经营管理权的;<br/>2、产权有争议或者产权受到限制的;<br/>3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;<br/>4、属于违章建筑的;<br/>5、不符合安全标准的;<br/>6、已抵押，未经抵押权人同意的;<br/>7、法律、法规禁止的。<br/>而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：<br/>(一)未依法取得房屋所有权证的;<br/>(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;<br/>(三)共有房屋未取得共有人同意的;<br/>(四)权属有争议的;<br/>(五)属于违法建筑的;<br/>(六)不符合安全标准的;<br/>(七)已抵押，未经抵押权人同意的;<br/>(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;<br/>(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。<br/>【延伸阅读】房屋租赁合同纠纷问题解析<br/>(三)审查是否进行过登记备案。<br/>1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

[律师回复] 房屋租赁可能会出现什么纠纷型：<br/>(一)租金支付纠纷。这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：<br/>(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。<br/>(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。<br/>(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方从而终止租赁关系。<br/>(二)损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。笔者认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。<br/>(三)其他方面的纠纷。房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。

[律师回复] 房屋租赁可能会出现什么纠纷型：<br/>(一)租金支付纠纷。这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：<br/>(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。<br/>(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。<br/>(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方从而终止租赁关系。<br/>(二)损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。笔者认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。<br/>(三)其他方面的纠纷。房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。