商用租房遇到拆迁,承租人能不能获得补偿

[律师回复] 您好，关于租房屋拆迁租户应获得赔偿吗这个问题，我的解答如下, 承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。出租人在房屋租赁期限内享有以下权利：<br/>一、按照合同的规定收取房租。<br/>二、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。<br/>三、可以决定是否允许承租人将房屋转租。<br/>四、因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。<br/>五、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有：<br/>1、未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用;<br/>2、擅自拆、改房屋结构或改变用途(拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是违约行为);<br/>3、拖欠房租累计6个月以上;<br/>4、利用房屋进行违法活动;<br/>5、故意损坏承租的房屋;<br/>6、法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。

[律师回复] 承租土地进行场地建设或是直接租赁的厂房进行生产经营，遇到拆迁怎么办我们认为有几个问题是比较关键的。<br/>第一是怎么补偿的问题，<br/>第二是与地主或房主的关系如何处理，如果再引申到<br/>第三个问题就是与拆迁方的法律关系应该如何处理。直接租赁的厂房用于生产经营遇到拆迁怎么补偿承租户本身没有的使用权或所有权排除在外，其他的补偿都应该属于承租户。之前在《法律大讲堂》上说过厂房拆迁有六个补偿项目，除非在签订租赁协议的时候约定，如果遇到拆迁承租双方对补偿进行分割。比如只租赁了土地，在拆迁的时候可以沪尝高妒薨德胳泉供沪获得厂房重置价、停产停业损失、装修附属物搬迁费、机器设备等相应的补偿。如果租赁的是厂房，土地和厂房的补偿都不属于承租户，只要其他的补偿不放弃都应该属于承租户，停产停业损失属于实际经营者。如何确定实际经营者实践中有两种观点，一种观点就是实际经营者就是正常纳税，取得营业执照并且实际经营的人。但在实践中有观点认为房东的出租行为也是一种经营行为，一旦双方到法庭上打分割之诉的时候，就会给房东批出30%-50%。有些地方认可房东的租房行为，即便没有取得房屋租赁的相关许可，但租房行为是生产经营行为。与房主或地主的关系处理问题承租户遇到拆迁往往地位比较弱势，拆迁方只和房屋所有人谈，次承租人是不针对的，也就是承租户的利益往往需要房东或土地所有人来做决定，在做决定的时候会减少甚至放弃租户的利益，这就是承租户的弱势地位。承租户本身应该获得很大的补偿，但是由于房主对利益的放弃、减少造成利益损失。在这个问题上承租户一定要争取主动地位，参与到实际拆迁谈判中去。与拆迁方的法律关系由于承租户和拆迁方之间可能不存在直接的征收与被征收关系，即拆迁方作为拆迁主体，不动产的使用权人和所有权人才是被征收主体。但是由于租赁方不存在这种关系，往往处于弱势。在这里要提醒承租户，你虽然不是被征收人，但你是利害相关人。从民事法律关系也好，从刑事法律关系也好，只要是利害相关人，就都有权利去参与到实际的协商谈判中去，包括一些诉讼等法律程序的提起。你的诉讼主体资格都来源于利害相关性，拆迁不是仅仅针对征收人或被征收人的主体资格，在这一点要提醒承租方。

[律师回复] 承租人会有补偿。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。依据我国相关法律的规定，对公租房进行拆迁的，承租人可以获得的经济补偿是拆迁安置补偿款，补偿的具体数额由承租人与拆迁部门协商。<br/>【法律依据】<br/>《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：<br/>(一)被征收房屋价值的补偿；<br/>(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；<br/>(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。<br/>市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿，可知给予公平补偿的被征收人是被征收房屋的所有权人。<br/>作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：<br/>1、被征收房屋价值的补偿;<br/>2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;<br/>3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 房屋拆迁补偿安置合同哪些无效，　　<br/>1、拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同的效力。　　根据《民法通则》和《公司法》相关规定，分支机构对外作出的民事行为，产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以自己的名义，在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质，故该类合同应属有效。　　接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人，不论是否具有拆迁资质，只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同，由于委托人具有拆迁资质，该类合同有效。　　受委托人其以自己的名义，与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同应当有效，即使受委托人不具备拆迁资质也应有效。　　<br/>2、被拆迁人无民事行为能力或限制民事行为能力，拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效。　　根据民法通则的规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂，为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权，该合同必须由其法定代理人代为签订。　　<br/>3、代理人超越代理权限或无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同，应根据具体情况认定合同效力。　　根据民法通则的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权可能产生两种法律后果：　　一是代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同，如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的，该代理行为有效;被代理人事后不追认的合同无效。　　二是《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，代理人的行为构成表见代理，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。　　<br/>4、房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题。　　在通过合法买卖、继承、离婚、赠与等形式取得房屋所有权的实际使用人，没有办理房地产权证变更的情形下，对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时，应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的，则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。　　<br/>5、对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同。　　如事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的，该合同因侵犯了他人的权利，应认定无效。　　<br/>6、拆迁租赁房屋，被拆迁人在未与承租人解除租赁关系之前，与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同，如果双方是以房屋产权调换作为补偿方式的，该合同有效。如果以货币补偿方式补偿的，该合同效力待定，即承租人事后与被拆迁人解除租赁关系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置条件的合同无效。　　相关知识延伸阅读：什么是房屋拆迁补偿　　拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。　　货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。