要如何起诉物业公司服务不到位

[律师回复] 小区业主不满物业服务2016年11月5日至11月21日，业委会召开小区业主大会，就是否要求更换新物业公司，并委托业委会重新招聘新物业公司进行表决。表决结果显示有过半数的业主要求更换新物业公司。随后，业委会向鲁谷社区行政事务管理中心传达上述决议，此后，鲁谷街道办事处下达责令业委会停止依据《决议》进行相关活动的决定。北宇物业据此拒绝退出小区。鲁谷街道办事处以大会程序违规为由，建议业委会暂缓业主大会的召开。对此，石景山诗景长安小区第一届业主委员会向提讼，请求判决撤销鲁谷社区行政事务管理中心作出的两项相关决定。目前，已经受理该案件。北宇物业的严经理接受记者采访时表示，“对于业主提出的问题，物业方面一直在积极整改，现在已经大部分得到解决。”6月14日，记者在诗景长安小区西区看到，小区业主的车辆可以出入自如。严经理说，物业并没有强收停车费，小区业主长期使用地下停车库，却不按时缴纳停车费，物业有权利要求缴费。“此外，小区有临时停车位可以免费供业主停车，但是车位数量有限，在车位不能容纳更多车辆的情况下，物业出于安全考虑无法让更多车辆进入小区，并不是不让业主进小区。”小区地下停车场并不对外经营，不需要备案，物业并没有违规。业主大会有哪些权利业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：<br/>(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;<br/>(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;<br/>(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;<br/>(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;<br/>(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;<br/>(6)监督业主公约的实施;<br/>(7)业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 此问题需要区分情况来讨论： 第一种情况，小区个别业主对于某些物业服务人员不满意，对物业公司的一部分行为不满意，或者是个人与物业公司之间有了矛盾，从而个人单方认为物业服务公司所做的服务不到位，而采取拒绝缴纳物业费的情况。这种情况中，物业公司并没有违背与业主之间的服务合同，但是业主却单方拒绝缴纳物业费，如果物业公司对业主提讼的话，业主肯定是要补交物业费和产生的滞纳金的。 第二种情况，如果说物业公司却是由于违背了物业服务合同，从而引起了业主的不满，业主不交物业费实际上是一种自助行为，目的在于维权，此时业主需要提取和固定相关的证据，以备与物业公司诉讼时，用以证明物业公司的违约行为，此种情况下业主是有权暂时不交物业费的。到了诉讼中，业主可以反诉物业，物业费一般还是需要补交的，但是物业也要承担相应的违约责任。 还是希望业主和物业能和平相处，协商解决问题，实在有争议无法协商则可以通过诉讼来解决。 《物业管理条例》 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则 (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金 (五)按时交纳物业服务费用 (六)法律、法规规定的其他义务。

[律师回复] 解答如下, 物业费应该按照物业合同缴纳，在以下几种情况下可以不交物业费：<br/>1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；<br/>2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但必须有证据证明；<br/>3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；<br/>4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；<br/>5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

[律师回复] 解答如下, 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：<br/>1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等<br/>2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用<br/>3、物业管理区域清洁卫生费用<br/>4、物业管理区域绿化养护费用<br/>5、物业管理区域秩序维护费用<br/>6、办公费用<br/>7、物业管理企业固定资产折旧<br/>8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用<br/>9、经业主同意的其它费用。<br/>物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【法律意见】<br/>1、没有公示全体业主，也没有经业主大会同意，这样的合同不合法。<br/>2、业主在不知道有此服务合同，及对服务水平，卫生水平，收费标准等内容都不清楚的情况下，不交管理费，可以。<br/>3、业主可以召开全体业主大会重新选举业委会，重新选物业公司。【法律依据】《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：<br/>(一)制定和修改业主大会议事规则<br/>(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约<br/>(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员<br/>(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人<br/>(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金<br/>(六)改建、重建建筑物及其附属设施<br/>(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。