什么情况下购房者能申请解除购房合同

[律师回复] <br/>一、购房者在哪些情况下拥有法定的解除合同的权利?<br/>依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，现将购房人可以单方面通知开发商解除购房合同的情形简述如下:<br/>1、不可抗力:因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。<br/>2、卖方明示违约:在履行期限届满前，开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，即开发商明确表示不交付房屋的，买房人有权解除购房合同。<br/>3、先卖后抵押:商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除购房合同。<br/>4、一房二卖:商品房买卖同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除购房合同。<br/>5、隐瞒无证售房事实:卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除购房合同<br/>6、隐瞒房屋抵押的事实:卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除购房合同。<br/>7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实:卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除购房合同。<br/>8、房屋主体结构不合格:因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除购房合同。<br/>9、房屋存在严重质量问题:因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除购房合同。<br/>10、面积误差比超过3%:卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除购房合同，请求返还购房款及利息。<br/>1<br/>1、过分迟延交付房屋的:卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除购房合同。<br/>1<br/>2、过分迟延产权过户:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除购房合同。<br/>二、购房者解除权的行使?<br/>主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。<br/>三、购房者行使解除权的时间期限?<br/>对于商品房买卖合同来讲，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。<br/>四、合同中约定购房者不能解除合同的情况下，购房者能否解除房屋买卖合同?<br/>首先，根据《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人在约定解除权时，对此种权利的行使可以附加一定的条件，如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。可见当事人之间是可以约定合同解除的条件的。<br/>如果在房屋买卖合同之中规定了解除合同的条件，但是在购房附加协议中又约定购房者不能解除合同需继续履行，即排除了购房者的解除权，则该条款是无效的。<br/>或者是在房屋买卖合同附加协议之中对于是否有解除权规定不明，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，双方依旧依据签订的《商品房买卖合同》履行，购房者依旧是享有解除权的。<br/>五、如果在房屋买卖合同与附加协议之中都未规定解除条件，购房者能否解除合同?<br/>购房合同只要是双方真实意思表示，在平等的基础上，未违反相关法律规定，就算没有约定解除条件也是合法有效的。不存在约定解除权的情形下，如果达到法定的解除情形，当事人可以通过行使解除权来解除合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 对于房地产开发商是否应当按照宣传的承诺承担合同责任问题，首先应分析约定责任与法定责任。开发商承担约定责任，前提是合同对于宣传中的承诺有约定但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则很关键。按照合同法原理，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力如果是要约邀请，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力，购房者只能寻求其他救济途径。<br/>一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。<br/>如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。

[律师回复] 般情况份完整购房合同般四份：发商两份房管部门备案份购房者份购房者要办理银行按揭购房者所份合同要放银行购房者与发商签订完购房合同该合同证明购房者购买房屋合凭证发商办理房屋产权证需要四份合同都拿房管部门要妥善保管自购房合同丢失定要及采取相应补救措施

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购房者无法获得房贷能否解除合同 购房者未能获得银行贷款时能否解除合同，须区分情况来看。 (一)如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的，例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准，买房人可以解除合同; (二)如因买房人的原因，例如买房人没有积极办理贷款，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买房人则不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任; (三)如果是因银行政策变化，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的30%，致使买房人未能获得银行贷款的，则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方，买房人有权解除合同，并且无需承担违约责任 不能贷款能退房吗 是否能退房，需要看是什么原因造成的不能贷款。 (一)如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以退房而不用承担任何责任，甚至还可以要求开发商承担责任。 (二)如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求退房，退还首付款。 (三)如果是因为购房者自己的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则一般不予支持。如果产生这样的情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，收取购房者的违约责任。

[律师回复] 对于购房者哪些情况下能退房这个问题，解答如下, 购房者哪些情况下可以退房?<br/>1、购房合同无效而导致退房<br/>如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。<br/>2、购房合同被依法撤销而导致退房<br/>对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。<br/>3、套型误差而导致退房<br/>对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。<br/>4、是面积误差而导致退房<br/>根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令2001第88号)，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。<br/>5、规划设计的变更而导致退房<br/>开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。<br/>6、房屋主体结构质量不合格而导致退房<br/>主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。<br/>7、购房者贷款申请未批准的<br/>按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。即购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款，如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。处理依据：<br/>1、购房者的贷款申请批准通过的，按合同规定期限缴纳剩余房款。<br/>2、购房者的贷款申请未得到批准的，同样按合同规定期限交纳剩余房款。在规定期限内购房人逾期支付剩余房款的，购房人所购买的房屋由开发商处理，商品房买卖合同解除，并在30日内通知购房人领取已缴纳的房款及定金。<br/>3、因购房者提交虚假证明材料等，由购房者承担相应的责任，如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。<br/>4、因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同约定处理<br/>8、合同中约定的其它退房条件出现时<br/>出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因上述各项原因致购房者退房。购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同未约定的甲乙双方协商解决。开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。<br/>1、买房作为大宗耐用消费应谨慎对待，切忌由于非理性购房而陷入买房容易退房难的境况。<br/>2、退房时应同时通知银行，解除借款合同，未解除借款合同造成的利息损失由购房者承担。