二手房一房二卖房子归哪一方

最新修订 | 2024-03-29
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王淳律师
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专家导读 处理房屋“一屋二售”遵循以下原则:首先尊重首份有效合同;已过户所有权遵循物权优先;未过户时按占有权原则裁决;有意愿且先行履行合同者优先获得所有权。
二手房一房二卖房子归哪一方

一、二手房一房二卖房子归哪一方

关于“一屋二售”房屋的确切归属问题,根据相关法律规定,可以得出以下结论:若两份买卖合约均尚未得到履行,则应依据签约在先的时序原则予以裁决;倘若其中某一位购买者已经实际获得了房屋的所有权,那么便应当实行物权优越于契约权利的原则进行判定;当两位购买者皆未能获取房屋所有权之时,则应坚持占有先于合同效力的原则进行判断;最后,如果有一方订约当时已经完成了合同的全部商业履行义务,此时应按照已执行的商业条

款对此进行裁定处理。

民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

第五百七十八条

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

二、一房二卖的产权是属于哪一方

只要合同均是双方的真实意思表示,且没有违反法律的禁止性规定,就都是合法有效的。但是履行顺序为:

(1)已经办理房屋所有权转移登记的优先履行;

(2)均未办理所有权转移登记,占有房屋的优先履行;

(3)均未办理登记、又未占有房屋的,应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条

【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条

恶意串通的】行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“二手房一房二卖房子归哪一方”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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[律师回复] 一房二卖房屋归属<br/>(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;<br/>(二)两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序;<br/>(三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。<br/>买方如何防范一房二卖风险<br/>在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。<br/>1、交易时间越短越好<br/>建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。<br/>这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。<br/>2、尽早办理网签。<br/>签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。<br/>3、尽早实际占有房屋<br/>可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。<br/>4、约定适当的违约金。<br/>在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。<br/>5、发生纠纷及时处理<br/>发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。<br/>给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜<br/>一房二卖,房主即使能成功把房产过户给后来的买家,表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。<br/>很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?<br/>按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失。<br/>房屋买卖合同中,房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行,经过适当举证,房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说,房主毁约转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决,在各地已经不少见了。
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