如何认定开发商卖房欺诈

[律师回复] 关于商品房预售合同（解释第<br/>2、6条）（一）、商品房预售许可证明对预售合同的影响 <br/>1、出卖人未取得商品房预售许可证明，而订立的预售合同无效。但起诉前取得的，可以认定有效。 <br/>2、应当注意的问题——该条解释与《城市房地产管理法》规定的商品房预售应具备的条件的关系《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应具备以下4个条件：<br/>（1）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；<br/>（2）、持有建设工程规划许可证；<br/>（3）、投入资金达到工程总投资的25％，并已确定施工进度和竣工日期；<br/>（4）、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而本条解释仅提到商品房预售许可证明。只需具备商品房预售许可证明，就可以认定预售合同有效。理由如下：《城市房地产开发经营管理条例》第24条、《城市商品房预售管理办法》规定，前三个条件是取得预售许可证明的先决条件，反过来说，开发商取得了预售许可证明就表明其已经具备了前三个条件。至于预售许可证明的取得存在瑕疵，（即开发商虽取得了预售许可证明，但不具备其他三个条件）可通过行政诉讼途径撤销之。因为，行政行为一旦作出，即具有推定的合法性，除非依法撤销。因此，在民事案件中法院只需在形式上审查出卖人是否取得了预售许可证明，不需审查其预售许可证明的实质性条件，那是行政审判的职能。<br/>（二）、商品房预售合同的登记备案对预售合同的影响 <br/>1、商品房预售合同未登记备案的，照样有效。《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，预售人应持商品房预售合同向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。登记备案是行政管理职能，与民事行为无关。 <br/>2、当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接收的除外。这一规定充分尊重了当事人的意思自治。 <br/>商品房买卖合同存在高院认定的欺诈情形这个问题可以参照上述的回答。

[律师回复] 就经营者对消费者提供商品或服务实施欺诈行为所作的惩罚性赔偿责任的规定，我国《消费者权益保护法》相对于《合同法》为特别法，应优先适用，实践中应把那些为生活消费而购买、获得、使用各种商品和服务的人界定为消费者。买受人购买的标的物系运输工具，其系用于从事货物运输经营活动而非生活消费，出卖人不应承担双倍赔偿责任。<br/>在共同诉讼中对原告滥列当事人应有相应的法律规制。<br/>惩罚性赔偿的适用应严格依照法律规定<br/>我国《消费者权益保护法》第四十九条规定了惩罚性赔偿，即：“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失、增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍”。《合同法》第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”可见《消费者权益保护法》创设了惩罚性赔偿责任，而《合同法》第一百一十三条第二款将其规定为合同责任，即是说从受害人角度其可基于合同上的请求权而要求行为人承担惩罚性赔偿责任。但《消费者权益保护法》第四十九条规定的惩罚性赔偿的一个重要构成要件是受损害者只能是消费者，尽管理论和实务中对“消费者”的范围有不同理解，但从现行法律和司法解释可以看出，消费者是与生产者和销售者相对立的，实践中应把那些为生活消费购买、获得、使用各种商品和服务的人界定为生活消费者，而不能作无限制的扩大解释。

[律师回复] <br/>一、商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法；另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。<br/>1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。<br/>二、如何解决购房纠纷解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位，开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈，购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下，开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些，以便看看自己是否受到开发商的欺诈，最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理，向这些类似的房产纠纷又该如何解决，以便快速的帮您维权。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖欺诈行为司法认定<br/>在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。<br/>上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。<br/>实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。<br/>根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：<br/>即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但认定不难，在此不作论述。<br/>对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容)，有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。<br/>笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。<br/>这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。<br/>欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。

[律师回复] <br/>一、商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法；另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。<br/>1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。<br/>二、如何解决购房纠纷解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位，开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈，购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下，开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些，以便看看自己是否受到开发商的欺诈，最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理，向这些类似的房产纠纷又该如何解决，以便快速的帮您维权。