昆明开发商违约金怎么算

[律师回复] <br/>1、一般来说，合同中约定了违约金条款就应按照约定来承担违约责任，但特殊情况例外。<br/>2、如约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。<br/>3、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。<br/>当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复] 你好，根据法律规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额， 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 两年，从合同约定的履行期限届满之日起算。但在具体案件中确定诉讼时效时，要考虑是否存在诉讼时效中断的情形。如果存在中断情形，诉讼时效从中断之日重新计算。

[律师回复] 宣传册可以作为证据,要求开发商承担违约责任吗? 可以的。宣传册虽然没有被订入合同当中，但仍可视为是合同内容的一部分。因此可以把宣传册留下来作为证据，向人民提讼，主张对方承担违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 开发商承担违约责任的法律依据 房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并办妥房屋产权证是房地产出卖人约定的基本义务。因此，相关的法律、法规对商品房买卖中办理房屋权属证书的期限作出明确规定，如：1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”;2000年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”等。 自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，对商品房买卖中出卖人办理房屋产权证书的义务和期限作出了十分具体的规定，该解释第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时，该解释对于出卖人迟延办理产权证，买受人可依此解除合同的法律后果予以明确规定，第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

[律师回复] 当事人在合同中约定违约金，一是为了保证、督促合同履行，使合同当事人能够直接清楚了解到违约后果，同时也是为了避免在一方违约时，另一方须就产生的损失提供证据证明，从而依照合同约定快速、有效地获得赔偿。如果合同没有约定违约金，并不代表当事人不能追究违约方的赔偿责任。当事人在此情况下，须提供证据证明因违约方的违约行为遭受到的实际损失。 合同法规定，当事人在订立合同时，可以约定一方违约的情况下，向另一方支付违约金。违约金可以是定额，也可以约定计算方法和标准。 如果合同约定的违约金低于当事人因违约受到的损失，当事人可以要求调整，弥补其损失。如果合同约定的违约金过高，相对当事人受到的实际损失来说过分高出，当事人可以向法院提出，要求调整。 对于合同同时约定定金和违约金的，当事人可以选择一项适用，但不得同时兼得。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。