名为买卖实为赠与房子怎么判

[律师回复] 有过户吗

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效。<br/>房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：<br/>(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款<br/>(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同<br/>(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续<br/>(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

[律师回复] 【法律意见】<br/>协议有效的话，离婚时算个人财产。<br/>【法律依据】<br/>《婚姻法解释三》<br/> 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民可以按照第一百八十六条的规定处理。<br/>《中华人民共和国合同法》<br/>第一百八十六条 <br/> 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买卖合同不是实践合同，是诺成合同。实践合同与诺成合同的区别，具体如下所述：<br/>1、合同的成立要件不同<br/>诺成合同以合意为成立要件，实践合同以合意和交付标的物或完成其他给付义务为成立要件。<br/>2、责任不同<br/>在诺成合同中，交付标的物或完成其他给付，系当事人的给付义务，违反该义务便产生违约责任。在实践合同中，交付标的物或完成其他给付，不是当事人的给付义务，只是先合同义务，违反它不产生违约责任，可构成缔约过失责任。<br/>诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同，即“一诺即成”的合同。特点在于当事人双方意思表示一致，合同即告成立。<br/>实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。在这种合同中，除双方当事人的意思表示一致之外，还必须有一方实际交付标的物的行为，才能产生法律效果。实践合同则必须有法律特别规定，比如定金合同，保管合同等。<br/>诺成合同与实践合同的区别并不在于一方是否应交付标的物，而在于二者成立的时间不同。诺成合同自双方当事人意思表示一致，即达成合意时起合同成立实践合同则在当事人达成合意之后，还必须由当事人交付标的物以后，才能成立。<br/>《合同法》186条中规定了赠与人的任意撤消权：赠与人在赠与财产转移前可以撤消赠与，但是，这并不意味着赠与合同是实践合同。因为需要注意的是：赠与合同的成立、生效是不同的。只要当事人双方有赠与财产和接受赠与财产的合意。那么赠与合同就宣告成立，转移财产只是该合同的生效要件。<br/>《合同法》又列出了两种特殊的赠与合同，即具有救灾，扶贫和经过公证的赠与合同的当事人只要有承诺，就不得反悔。<br/>区分诺成合同与实践合同，对于确定合同是否成立以及风险的转移时间等都有重大意义。在诺成合同中，交付标的物或完成其他给付是当事人的合同义务，违反该义务便产生违约责任而在实践合同中，交付标的物或完成其他给付只是先合同义务，违反该义务不产生违约责任，可构成缔约过失责任。<br/>什么合同是诺成合同，什么合同是实践合同，应根据法律的规定或交易习惯来确定，中国的《经济合同法》第九条规定：“当事人的双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立。”因此，经济合同都是诺成合同。<br/>所以买卖合同不是实践合同，是诺成合同。买卖合同是体现意思自治最全面的合同，买卖合同是双务合同、诺成合同、不要式合同、有偿合同。

[律师回复] 除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。<br/>2<br/>二手房过户营业税及附加，分为以下几种情况：<br/>①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税<br/>②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差额征收营业税<br/>③对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税<br/>3<br/>看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：<br/>①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。<br/>②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。<br/>③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。<br/>4<br/>土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。<br/>土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积<br/>5<br/>契税：2008年11月1日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。<br/>个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。<br/>6<br/>个人所得税，分为两种方式：<br/>①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%<br/>②核定征收计算方法为:评估价格×1%<br/>转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税<br/>7<br/>土地登记费：33元/套<br/>8<br/>交易评估费：评估价×0.3%<br/>9<br/>测绘费：建筑面积×1.36<br/>10<br/>如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%<br/>注意事项<br/>赠与手续要复杂，费用比交易费用要高。建议将房子转给亲人时，选择交易过户手续，这种方式比较简单，费用也较少(赠与手续契税为4%，而交易过户契税仅1%或1.5%)。