房屋质量问题追责期限规定是什么

[律师回复] <br/>一、房屋保修期限是多久<br/>1、建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”２、依据的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：<br/>（<br/>1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；<br/>（<br/>2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；<br/>（<br/>4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；<br/>（<br/>5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；<br/>（<br/>6）建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。<br/>二、商品房质量问题怎么索赔<br/>1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。<br/>2、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。<br/>3、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。

[律师回复] <br/>一、关于买受人提出异议的认定　　质量异议，又称质量瑕疵通知义务，是指买受人认为出卖人交付的物存在质量瑕疵时，必须在一定期限内向出卖人发出通知，否则视为标的物质量合格。该通知即为质量异议，该一定期限即为质量异议期限。质量异议既是买受人的权利，也是买受人的法定义务。在买卖合同中，只有买受人对标的物进行检验之后，才能确定出卖人交付的标的物是否符合要求，以决定出卖人是否违反了质量瑕疵担保义务。根据合同法第157条、第158条的规定，我国合同法确立的质量异议制度包括两项内容：一项是买受人对标的物质量的检验义务，合同法第157条规定，买受人收到标的物应当在约定的检验期内检验，没有约定检验期间的，应当及时检验;另一项是买受人对标的物质量瑕疵的通知义务，根据合同法第158条的规定，买受人发现标的物存在质量瑕疵的，应在质量异议期限内履行通知义务，在质量异议期内未通知出卖人的，买受人将会失去请求出卖人承担质量瑕疵担保责任的权利。审判实践中，结合合同法的上述规定，对买受人提出质量异议的期限应当作如下认定：　　<br/>1.买受人在约定的检验期间内提出质量异议。当事人在合同中约定有标的物的质量检验期的，买受人应当在约定的检验期内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。就是说，依照合同自由原则，当事人对检验期间有约定的，应适用当事人的约定。　　<br/>2.当事人未约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物质量瑕疵的合理期间内提出质量异议，且买受人提出质量异议的最长法定期限为两年。所谓合理期间，是指买受人对标的物进行正常检验以及通知出卖人所必需的。如出卖人数次催要货款，买受人未通知标的物质量有瑕疵，直至出卖人向才通知的，视为买受人怠于通知、标的物没有质量瑕疵。值得注意的是，不论标的物的质量存在表面瑕疵，还是隐蔽瑕疵，买受人自收到标的物之日起两年内未提出质量异议的，法律视为标的物没有质量瑕疵，买受人无权提出质量异议。　　<br/>3.当事人在买卖合同中有质量保证期的，应在质量保证期内提出质量异议。根据合同法第158条的规定，如出卖人对标的物的质量定有质量保证期的，适用质量保证期为买受人提出质量异议的最长期限，而可以不受2年期间的限制。如国家规定或者当事人约定对标的物进行包修、包换、包退的标的物，在其保证期内，卖方必须承担质量瑕疵责任。合同法之所以作出这样的规定，原因在于：如果质量保证期是由国家规定的，当事人自然不得作变更，该质量保证期即当然成为合同的组成部分;如果质量保证期是由出卖人承诺的，则买受人在这种情况下购买标的物，即意味着同意该承诺，此时质量保证期即为买卖合同中的质量保证期条款，当事人自然应当遵守。而质量保证期可能长于合同法第158条所规定的2年诉讼时效期间，也可能短于2年。笔者认为，只要约定有质量保证期的，均应按质量保证期确定质量异议的最长期限，而不适用合同法规定的最长期限两年期间的限制。　　<br/>4.质量异议期限的例外。合同法第158条第3款规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。法律之所以作出此种例外的规定，是因为如果出卖人知道或者应当知道其所交付的标的物数量短少或者质量存在瑕疵的，此时出卖人主观上即存在恶意或者重大过失，为平衡双方利益，自然不应保护出卖人。　　<br/>二、审理买卖合同质量纠纷案件的关键问题　　对于买受人以出卖人所交付的标的物存在质量瑕疵而提讼的，人民受理后，应当首先对买受人是否在规定期限内向出卖人为标的物质量瑕疵的通知进行审理，经审理认为买受人没有能够在约定或者法律规定的期限内向出卖人为标的物质量瑕疵的通知的，则依法应当确认出卖人所交付的标的物视为合格，一般情况下应当驳回买受人的诉讼请求。　　对于买受人在约定或者法律规定期限内为标的物质量瑕疵的通知且该通知的内容与形式符合通常要求的，即在审理过程中需要查明出卖人所交付的标的物是否存在质量瑕疵。对于此问题的查明与确认一般应通过以下步骤解决：　　<br/>1.双方当事人在诉讼前或者诉讼中已经对标的物的质量瑕疵作出确认，且对该标的物的具体质量瑕疵有一致认识，只是对出卖人应当承担的质量瑕疵责任有争议的，可以直接认定该标的物存在质量瑕疵。　　<br/>2.双方当事人虽然在诉讼前或者诉讼中均确认标的物存在质量瑕疵，但对瑕疵的具体内容有争议，且影响到出卖人质量瑕疵责任的具体承担形式确定的，如果可以由法官对具体的质量瑕疵进行直接认定的，可以直接认定。　　<br/>3.如果双方对标的物的具体瑕疵有争议且法官又不能直接作出判断的，或者对标的物是否存在质量瑕疵有争议的，不能由直接作出标的物是否存在质量瑕疵的认定，而应向买受人释明，由其在人民指定的举证期限内提出质量鉴定的申请，由委托有关质量鉴定机构对标的物的质量是否符合相关标准进行专业鉴定。即根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规则》)第25条第2款规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民指定的举证期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。　　<br/>三、关于试用买卖的认定　　试用买卖是一种附条件的买卖，指以买受人之承认标的物为停止条件而订立的买卖合同。我国合同法第170条规定：“试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。”合同法第171条规定：试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。关于试用买卖，在国外又称“试验买卖”或“接受或退回买卖”，其所有权转移不同于普通买卖合同。试用买卖中，除了双方签订合同外，出卖人还进行了交货，买受人已实际占有了标的物，但因买受人明示或默示表示接收前，所有权不发生转移。可见，试用买卖的特点在于：　　<br/>1.试用买卖约定由买受人试用或者检验标的物。一般买卖的出卖人并无义务让买受人试用标的物，但在试用买卖合同中，在买卖合同成立前将标的物交付给买受人试用或者检验是出卖人的基本义务。出卖人许可买受人试用或者检验标的物，是成立试用买卖合同的一个基本条件。出卖人不按约定让买受人试用或者检验标的物的，买受人可以请求出卖人交付标的物由其试用或者检验，也可以解除合同。　　<br/>2.试用买卖是以买受人明确表示接收标的物为生效条件的买卖。试用买卖合同经当事人双方意思表示一致而成立，但不一定生效。试用买卖对买卖权利义务关系的发生附有买受人接收标的物的生效条件，也就是说，买卖合同在买受人接收标的物时才生效。若买受人经试用或者检验后对标的物不接收，则买卖合同不发生法律效力。可见，买受人接收标的物，为条件成就，买卖合同生效;买受人不接收标的物，则为条件不成就，买卖合同不生效。买受人接收的，须向出卖人作出同意接受标的物的意思表示，其方式可以是口头的，也可以是书面的。买受人对标的物的接收，应当在约定的时间内作出。　　标的物的试用期间是试用买卖合同中的重要条款，试用买卖的期间是指出卖人交付标的物至买受人承认标的物的一段时间。试用买卖的期间可以用以下3种方法确定：　　<br/>(1)由当事人约定。当事人一般应当在买卖合同中明确约定试用期间，约定买受人应当在某一段时间内或者某一具体的时刻作出是否承认标的物的意思表示。　　<br/>(2)根据具体情况确定。如果当事人没有约定试用期间或对试用期间约定不明确，应当依据合同法第61条的规定，按照当事人之间的、合同的有关条款和交易习惯等具体情况确定试用期间。　　<br/>(3)由出卖人的意思决定。如果仍然不能确定试用买卖期间，则由出卖人的意思决定。法律规定由出卖人的意思决定，是符合民法公平、诚实信用原则的。　　在下列情形，买受人虽未作出明确的认可表示，也视为认可。这些情形主要有：　　<br/>(1)试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买标的物。因为，买受人对标的物是否认可，应当及时作出表示，以稳定当事人之间的关系。　　<br/>(2)买受人支付一部分或者全部的价金，应当推定为认可。在试用买卖，买受人接收后才需支付价款。如果在试用后，买受人虽未表示认可或者拒绝，但支付了一部分或全部价款的，可以推定买受人以支付价款的形式表示了接收的意思。　　<br/>(3)买受人对标的物从事试用以外的行为，视为认可。因为，在试用期间，买受人对标的物没有为约定的试用行为以外行为的权利，如果其进行了上述行为，显然是表示将标的物视为已有，也就是认可了标的物。