签订商品房预售合同有法律效力吗

最新修订 | 2024-05-26
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王淳律师
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专家导读 若未经领取商品房预售许可证,则预售合同将被判定为无效。然而,如果在提起诉讼或申请仲裁之前已经成功获取了该许可证,那么该预售合同便会被视为合法有效。根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的明确规定,商品房预售许可证乃是签订预售合同的必要前提条件。
签订商品房预售合同有法律效力吗

一、签订商品房预售合同法律效力

若未经领取商品房预售许可证,则预售合同将被判定为无效。

然而,如果在提起诉讼或申请仲裁之前已经成功获取了该许可证,那么该预售合同便会被视为合法有效。

根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的明确规定,商品房预售许可证乃是签订预售合同的必要前提条件。

若未能取得此许可证而擅自签订商品房预售合同,无疑违反了国家法律的强制性规定,因此此类合同将被判定为无效。

然而,对于那些已经满足相关条件并有可能成功取得预售许可证的开发商而言,尽管在签订合同时尚未获得该许可证,但只要在仲裁诉讼程序启动之前成功获得,为了维护交易的稳定性和尊重合同当事人在签订合同时的真实意愿,预售合同仍应被视为有效。

《城市房地产管理法》第四十四条

预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件,没有取得预售许可证签订商品房预售合同,违反法律的强制性规定,合同无效

但是,开发商符合条件可以取得预售许可证,只是在签订合同时预售许可证未获得,在仲裁或者起诉前,获得预售许可证的,为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示,预售合同应当认定有效。

二、签订商品房预约合同定金可以退

签订预购合同定金是否能退,需要根据不同情况区别对待:

1、如在起诉前开发商还未取得商品房预售许可证,那么这份房屋认购书就是无效的,定金需要退回;

2、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。

3、如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”;

4、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。

5、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为违约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。

民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条

当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“签订商品房预售合同有法律效力吗”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。2、确认开发商制定的格式条款是否公平。3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。4、明确约定抵押权的处理方式。5、明确面积误差的处理结算办法。6、及时办理相关登记手续。
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购买预售商品房要交定金吗,如何签订商品房预售合同?
[律师回复] 商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售是一种附加期限的交易行为,即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。正因为这样的一个特点,说明商品房预售的不同之处。那么,购买预售商品房要交定金吗如果不需要的话,购房者又该如何签订商品房预售合同呢对于这些问题,下面为大家详细介绍。<br/>一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定,商品房预售应当符合下列条件:<br/>(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;<br/>(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;<br/>(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;<br/>(四)取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下,向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》,取得《商品房预售许可证》。未取得者,不得进行商品房预售活动。<br/>二、商品房预售的程序有哪些<br/>(一)订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。<br/>(二)登记备案。预售合同签订后,合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。<br/>(三)收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度,分期收取商品房预售款,合同有约定的,从其约定。开发商收取的预付款,应当专项用于房屋开发建设,不得挪作他用。<br/>(四)办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。<br/>三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序,购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时,最好将该项目了解清楚,然后直接与开发商签订买卖合同,这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见,或者又发现了对自己不利的新问题,都可全身而退,不必再为解决定金的问题而烦恼,也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时,就合同的具体条款达不成一致意见,不能签署正式合同,卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内,买方有权随时解除此认购书,卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。<br/>四、如何签订商品房预售合同<br/>1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。<br/>2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法,在签订正式预售合同前,买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。<br/>3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。<br/>五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。”说明预售商品房可以转让,但同时也说明转让是有条件的:<br/>1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。<br/>2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,预售合同未经登记备案,其合同标的的商品房不得转让。<br/>3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,应按商品房买卖关系处理。<br/>4、预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则转让无效。<br/>5、预售商品房转让必须签订转让合同,并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
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商品房预售合同怎么签订
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38浏览 2024-04-17
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1、确认开发商已经取得商品房预售许可证2、认真阅读开发商制定的格式条款3、注意土地使用年限4、明确约定抵押权的处理方式5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任(六)仔细了解开发商的按揭政策。
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商品房预售合同去哪签订
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