开发商违约退房却拿不到钱怎么办

[律师回复] 对于开发商违约却不承担违约责任这个问题，解答如下, 对于开发商恶意违约的责任承担方式，主要体现在在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定中，我们了解一下：<br/>如果出现商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或者是出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，针对先卖后抵、一房数卖的行为适用惩罚性赔偿，规定无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并且可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>同出卖人恶意违约相同，在存在欺诈行为的情况下，出卖人也需要承担较重的责任，即在出卖人订立商品房买卖合同时，如果故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或提供虚假商品房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，最终导致合同无效或被撤销、解除的，买受人也是可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。

[律师回复] 违约金的赔偿方案是能够依据《中华人民共和国合同法》第114条限定：“当事人能够商定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付肯定数额的违约金，也能够商定因违约产生的损失赔偿额的计量方法。商定的违约金低于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以增加；商定的违约金过分高于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以适当减少。当事人就延迟履行商定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。<br/>法律依据：<br/>《民法典》第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 你好，合同怎么签订的呢

[律师回复] <br/>一、商品房合同违约金起诉期限是怎样的<br/>依据我国民法总则的规定，当事人请求民事权利的时效为三年，从知道自己权利被侵害时开始计算诉讼时效。<br/>《中华人民共和国民法总则》<br/>第一百八十八条　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。<br/>诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。<br/>二、房产合同违约金的作用是什么<br/>违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。因此，违约金的主要作用在于促使购房合同当事人履行合同义务。<br/>从我国目前的法律规定和司法实践来看，购房合同违约金主要有两种作用：<br/>1、购房合同违约金担保合同当事人履行购房合同。由于购房合同违约金起到了一定的威慑作用，开发商和购房者为了避免承担违约金，都尽量按照房产合同约定履行义务，因此购房合同违约金在一定程度上保证了购房合同的顺利履行。<br/>2、补偿无过错一方因违约行为所遭受的损失。因此，购房合同违约金的“补偿性”特征，就决定了违约金不能过分高于当事人的实际损失。也就是说，当事人不能因为对方的违约行为得到超过实际损失的利益。<br/>三、如何确定购房合同违约金<br/>在回答“房产合同违约金怎么计算”“如何确定购房合同违约金”之前，先看看法律是怎么规定违约金的。<br/>《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。<br/>房产合同违约金怎么计算?如何确定购房合同违约金?回答是，合同当事人应当自行协商确定购房合同违约金。但这并不是说，购房合同当事人可以过分高的约定房产合同违约金。《合同法司法解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。<br/>因此，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额一般不应过高。如果购房合同违约金超过了违约行为所造成损失的百分之三十，那么在对方当事人的申请下，法院会减少购房合同违约金数额。