预售合同已签能退房吗

[律师回复] 您好，关于买新房查预售是已预告抵押是指什么？这个问题，我的解答如下, 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释一<br/>第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法<br/>第二十条<br/>第一款的规定，认定其不发生物权效力。”抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗<br/>第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案来看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释一<br/>第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法<br/>第二十条<br/>第一款的规定，认定其不发生物权效力。”抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗<br/>第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案来看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任。

[律师回复] 房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。<br/>(一)房屋买卖合同网签备案<br/>1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。<br/>2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为商品房买卖合同)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。<br/>(二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。

[律师回复] 你好，不可靠。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网，输入有关信息查询合同登记备案状况，也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后，亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号，可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时，那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号，不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的，即预售商品的位置、编号。 (3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。