出让和划拨的区别

一、出让和划拨的区别

获取国有土地使用权的两种主要途径为出让与划拨，尽管二者存在诸多显著差异，值得我们悉心解读与分析。

首先探讨的是性质问题：出让，即是由国家以土地所有者身份，在约定的使用年限内向土地使用者转让土地使用权，同时向其征收相应的土地使用权出让金；

至于划拨，该种方式下，国家则是免费将土地使用权授予以土地使用者；由于未设定土地使用权的期限，特殊情况下也会出现其它的限制条件，例如禁止转让、租赁及抵押等。再来看取得方式：出让通常通过公开招标、拍卖、挂牌等市场化手段来操作，在此过程中，对于土地使用者还具备一定的经济能力提出了相应要求；

然而，划拨仅需经过县级以上人民政府依法批复，土地使用者便只需支付补偿、安置等相关费用即可，甚至部分情况下，可以无偿获取土地使用权。接下来谈谈权利义务：出让土地使用权的持有人享有法定范围内的处置权力，包含转让、租赁以及抵押等方面的安排；

然而，相比之下，划拨土地使用权的持有人却可能面临着更为广泛的限制。

最后，期限长短亦大相径庭：出让土地使用权往往都设定有清晰的使用期限，如40年、50年乃至70年不等；反之，划拨土地使用权亦遵循法律、法规的特殊规定，倘若无另行规定，则一般未设明确的期限限制。

此外，单位类型也是有别于出让的关键所在：出让土地之上往往修建有商住楼、办公楼等营业性的建筑物；而划拨土地，则大抵用于公益事业用房或是回迁房、保障性住房等非经营性建筑领域之中。

《中华人民共和国土地管理法》五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地《中华人民共和国土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

二、出让和划拨有何不同应如何选择和应用

在我国房地产领域中，关于土地使用权的获取方式主要包括两种形式，即划拨与出让两种。它们具有不同的性质和特征，具体表现如下：

首先，从性质上看，划拨是人们向政府交付补偿费用或安置费用，经由政府批准后所取得的土地使用权，这种方式下，虽然没有对土地使用权的使用期限做出明确规定，但通常情况下是受到了一些限制条件的制约，比如划拨土地使用权不得租赁予他人或转让至他人名下，亦或是作为抵押物申请贷款等等；相反地，出让则是指国家将土地使用权以有偿的方式转让给使用者，同时规定了一定的使用期限，并且要求使用者必须支付相应的出让金。

其次，从取得方式来看，划拨土地使用权的获取是经过政府部门的许可，并在交纳补偿费用之后才得以实现的，或者是政府部门直接将土地使用权无偿赠送给使用者。而出让土地使用权的获取则是通过公开挂牌、招标或者拍卖等方式来完成的，这是一种有偿的交易行为，而且对于土地使用权的使用年限有着严格的限制。当使用者想要进行土地使用权的转让时，必须得到国土资源管理部门的批准，办理相关的手续，同时还需要缴纳土地出让金。

再次，从权利义务方面看，划拨土地使用权的持有者无法将其转让给他人，也不能将其租赁出去，更不能将其用作抵押物。

然而，出让土地使用权的持有者却拥有一定程度上的处置权，他们可以将土地使用权转让给他人，进行租赁或者抵押等操作。

最后，从期限角度来看，划拨土地使用权通常并不设定使用期限，而出让土地使用权则有明确的使用期限，一般可分为四十年、五十年以及七十年不等。

此外，从房屋类型的角度来看，划拨土地使用权主要被用于建设经济适用房或者公益性建筑等，而出让土地使用权则主要被用于建设商品房等，因此，这两种方式所涉及到的建筑物类型也是有所差异的。

《土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；

但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

在获得国有土地使用权方面，存在着两种截然不同的方式——出让和划拨。这两者无论是从其性质、取得方式、应承担的权利和义务以及使用期限的长短等各个方面来看，都存在着明显的区别。其中，出让方式需要支付土地转让金，通过市场化的手段来实现，其使用期限明确且较长，通常适用于商业性建筑的建设；而划拨方式则是由政府无偿授予，经过严格的审批程序后方可实施，其使用范围受到诸多限制，使用期限也并不确定，主要应用于非营利性的公共设施或建筑项目中。