二手房买卖流程及费用

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖交易的流程如下：<br/>1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；<br/>2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；<br/>3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复；买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；<br/>4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。<br/>5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。<br/>6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。<br/>7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>首先自己想买什么样的房子要有清晰的想法，比如地段、学区、楼层、面积、物业管理、停车位，价格等方面有什么要求。<br/>其次在签订正式合同前，一定要对看中的房子进行详细的核实，以下几个问题要特别注意：<br/>1、卖房人是否是真实的权利人，是否有其他共有人；<br/>2、房屋是否符合交易条件；<br/>3、房屋是否存在被抵押、被查封或拆迁冻结等限制交易的情况；<br/>4、房屋是否存在出租的情况；<br/>5、房屋本身是否存在质量瑕疵；<br/>6、了解供水、电路、暧气、物业管理等情况。

[律师回复] 您好，针对您的房屋拍卖流程以及规则问题解答如下, <br/>一、房屋拍卖流程：<br/>产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房<br/>二、房地产拍卖规则：<br/>(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。<br/>(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。<br/>(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。<br/>《 最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》<br/>第二条 人民对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。<br/>第三条 人民拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。<br/>第四条 对拟拍卖的财产，人民应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖流程<br/>一、浏览信息,电话咨询。到地区专业房产网站浏览房产出售信息选择合造的房源.然后选择中介公司或房东进行电话咨询。<br/>二、签订中介居间合同<br/>三、预约看房。联系中介或者房东实地看房。<br/>四、产权调查。<br/>(一)验证房屋相关产权<br/>1、房屋手续是否齐全<br/>2、房屋产权是否清晰<br/>3、土地情况是否清晰<br/>(二)判断房屋是否出售<br/>1、市政规划是否影响<br/>2、房屋历史是否清白<br/>3、房屋质量是否可靠<br/>(三)调查房屋是否合法出售<br/>1、福利房屋是否合法<br/>2、单位房屋是否侵权<br/>3、交易房屋是否在租<br/>五、协商房价。由地区中介公司二手房专业人员负责协调，促成双方成功交易。<br/>六、签定买卖协议。<br/>(一)卖方夫妻出具三证即房产证、契税证、土地证，有效身份证或公证书;<br/>(二)买方出具有效身份证。<br/>(三)明确房屋面积<br/>(四)确认价格、收费、付款条款<br/>(五)房屋质量写进条款<br/>(六)订立有关物业管理的协议<br/>(七)注明履行合同的期限和方法<br/>(八)明确产权登记的条款<br/>(九)税费依法各自承担<br/>(十)违约责任必须明确<br/>(十<br/>一)补充协议别嫌麻烦<br/>七、预付定金<br/>八、办理网签<br/>九、办理按揭贷款<br/>十、办理面签过户手续。<br/>(一)办理房产证。<br/>1、私人之间：<br/>(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存)、契证(复印件留存);<br/>(2) 双方当事人当场，交验身份证(复印件留存)，经挂牌后的网签买卖合同。<br/>2、单位之间、单位与私人之间：<br/>(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存);<br/>(2) 经当年年检的营业执照或单位法人资格证书(复印件留存);<br/>(3) 当事人到场，交验身份证(复印件留存)，如单位法人代表委托，须提交授权委托书，交验代理人身份证(复印件留存);<br/>(4) 买卖协议及单位上级部门同意出售证书或同意证明(如国有房产，需报国资部门审批)。<br/>3、其他有关文据：<br/>(1)继承须提交继承公证书;<br/>(2)赠与须提交赠与公证书;<br/>(3)已婚夫妻出卖私房，须配偶方到场并提交身份证原件(复印件留存)及合法婚姻证件;<br/>(4)出售共有房，须提交《共有权保持证》和共有人书面同意出售的证明;<br/>(5)转制、兼并而发生的房地产转移，须提交县、区级以上人民政府或上级主管部门同意转制、兼并的文件;<br/>(6)合资入股而发生的房地产转移，须提交政府授权部门批准入股的文件;<br/>(7)其他相应的有关文据。<br/>(二)办理契税证。<br/>1、存量房买卖：<br/>(1)契税纳税申报表;<br/>(2)房产交易鉴证申请书;<br/>(3)受让方身份证明复印件(单位提供营业执照复印件);<br/>(4)原契证及复印件;<br/>(5)房地产转让合同原件及复印件;<br/>(6)房产证、土地证复印件;<br/>(7)有有效评估报告的提供评估报告原件及复印件;<br/>(8)房产取得时计税价格的有效凭证及复印件。<br/>(三)办理土地证。<br/>1、身份证;<br/>2、房产证、原国有土地使用证;<br/>3、住宅转让合同、公证书或判决书;<br/>4、完税凭证;<br/>5、缴纳土地收益金凭证(保留划拨)。<br/>十<br/>一、付清房款。<br/>1、如需二手房抵押贷款：<br/>(1)该房源必须产权明晰，符合政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件<br/>(2)选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。<br/>(3)买卖双方须提供的相关资料，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿复印件、身份证复印件、婚姻状况证明复印件、买卖双方签订的《房地产买卖居间合同》购房协议书及收据、收入证明(单位收入证明)，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，买方一寸近照1张。卖房人(售方)须提供的资料有：身份证复印件、户口簿复印件、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明。<br/>(4)去房产中介代理机构填写二手房按揭申请表，由中介代理机构把所有证明资料交送银行进行贷款审批。<br/>(5)银行在规定工作日内完成贷款审批工作。<br/>(6)买卖双方到房屋所在地房地产交易所办理产权过户手续。<br/>(7)买方(夫妻双方)到房管处办理房屋抵押登记手续。<br/>(8)领到抵押登记它项权证后、送交银行，银行划拨款项至卖方账户。<br/>十<br/>二、交割房产。办理水、电、煤气、有线等过户及户口迁移手续。<br/>十<br/>三、支付剩余款，领取房产证。

[律师回复] 对于二手房买卖网签的流程这个问题，解答如下, <br/>一、怎么进行二手房买卖网签?<br/>二手房买卖网签包括自行成交网签和中介网签。自行成交的网上签约流程跟以前基本相同，惟一的变化是在经纪合同上传后，打印资料跟以前有所变化，全面网签后需打印《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》交给买卖双方。<br/>如果房地产经纪机构代办转移登记手续的，则不需向当事人提供《办理转移登记服务指南》。之后，在办理纳税和转移登记时仅需携带《存量房买卖合同信息表(纳税)》等相关材料即可，不再需要携带纸质买卖合同。<br/>具体来说，其买卖网签的程序有：<br/>1、填写资料并持要求证件。<br/>买卖双方达成买卖合意后，填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》。随后，售房者持房屋所有权证和身份证，购房者持身份证来到房地产交易中心办理网上签约。<br/>2、正式进行网上签约办理。<br/>在交易中心的网签服务窗口，工作人员将信息表上的有关信息录入网签系统，打印合同<br/>第一部分内容(即1-4条)，交买卖双方核对确认合同内容;随后，窗口工作人员将《存量房买卖合同》(即网上打印的合同第一部分和印刷版的<br/>第二部分)、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《办理转移登记服务指南》和《转移登记申请书》交给买卖双方;买卖双方根据之前协商好的约定，填写买卖合同第二部分相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章。<br/>经过上述步骤之后，合同依法生效。<br/>3、办理纳税，发放房屋所有权证<br/>办理完网签的手续，买卖双方持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其他相关材料到地税部门办理纳税手续，如果需要补交土地出让金或土地收益等价款，应补交。此外，还应按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续。权属登记部门审核合格后，发放房屋所有权证。<br/>二、二手房买卖网签有什么优势?<br/>二手房买卖网签是一种新式的网上交易系统。它具备以往网下交易不具备的优势。具体来说，二手房买卖网签的优势有以下几方面：<br/>1、网签后业主资质是经过核实的，其结果会让人更加信服。此外，盘源信息比之前可靠，找房子会更方便、快捷;<br/>2、二手房通过网签，将信息对外公布，其交易的流程也更加透明，显得公平公开;<br/>2、交易过程通过信息化之后，能够缩短买卖双方交易递件的时间。此外，整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，获知交易进程;<br/>3、二手房网签后，因为政府部门掌握了相关数据，更有利于政府部门对二手市场进行监控。