已抵押房屋能否买卖

[律师回复] 您好，关于已抵押房屋如何买卖这个问题，我的解答如下, 已抵押房屋怎么买卖<br/>(一)提前还款，解除抵押。<br/>双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。<br/>这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高;缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。<br/>(二)办理转按揭。<br/>双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。<br/>这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。<br/>(三)买方替原业主提前还贷。<br/>双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。<br/>这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果原房主利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 已抵押房屋怎么买卖<br/>(一)提前还款，解除抵押。<br/>双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。<br/>这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高;缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。<br/>(二)办理转按揭。<br/>双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。<br/>这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。<br/>(三)买方替原业主提前还贷。<br/>双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。<br/>这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果原房主利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。

[律师回复] 合同有效

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 可以，但需要注意再抵押的房子<br/>第二顺位的抵押权人债权可能无法保障清偿。作为二次抵押的房产需要满足以下条件：<br/>1、有市场发展潜力<br/>2、需要是现房<br/>3、房屋所处位置优越、交通便利，有较大的升值空间<br/>4、贷款机构要求满足的另外的条件。另外，需要说明一点：房屋二次抵押贷款额度不会太高，一般会根据“房屋价值抵押率-原贷款的本金余额”来确定实际贷款额度。<br/>《担保法》<br/>第四十九条<br/>《中华人民共和国担保法》第四十九条<br/>《中华人民共和国物权法》<br/>第一百九十一条

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋是可以二次抵押的。但是二次贷款的条件是很苛刻的。条件要求如下：<br/>1、用于办理二次抵押的房屋必须是现房<br/>2、该房产抵押登记已办理完毕，且办理银行是房屋的抵押权人<br/>3、房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管<br/>4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成<br/>5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好<br/>6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效地提高了贷款额度，但是要注意的是，房屋二次抵押贷款要在有一定可贷空间的情况下操作进行。也就是说，如果第一次贷款已经接近房屋评估价值70的额度了，那么不妨考虑申请信用贷款。如果第一次贷款额度仅达到了抵押房评估价值的30，选择二次抵押贷款，无疑可以大幅提高贷款额度。