开发商代办房产证

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我们公司就是做分销的，根本不是你说那样简单点说。区别如下区别 1.分销商是专门倒手的二道贩子，手里一般不押货，等了解到有需求，他才从厂家进货来卖批发商是不管有没有人买，先把货大批买来，再找人出去卖区别 2.分销商有大量资金，可以承受长期的占押，比如交货后两个月再付款批发商一般资金不是很多，经不起资金占用，一般是现款现节，如果占了他的较多资金，批发商的生意就很难维持区别 3.分销商一般是由厂家指定的，性质和代理有些相似。厂家出货只从分销商哪里出。批发商是随便谁都能做的，只要有钱进货就行。以上为区别，现举个典型例子说明分销商和批发商的区别分销商做生意的方法：A厂商的销售谈成了一笔1000万的合同，但是用户说他们没有那么多钱，需要分期付款。这样的付款条件厂商时不能接受的，因为厂商也不允许资金占押。（如果用户能现款现节，则可从厂商直接下单）这时，分销商就起了作用，因为他们资金多，不怕押。厂商会找到分销商，说这个合同从他们那里走货。然后分销商用现款现节的方式从厂商下单，再把东西加一些钱卖给用户，然后分期收用户的款。分销商一般不先屯货。批发商做生意的方式：先大量的把一些厂商的货物买进，存在仓库里面，再找自己的销售出去谈生意，谈成之后把东西加钱卖给用户，而且一般都是现款现节。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商标代理基本内容有哪些 (1)代理商标注册申请及有关商标注册事宜； (2)提供商标法律咨询； (3)担任商标法律顾问； (4)代理其他商标法律事务。 商标代理组织可以跨越行政区域代理商标业务。 通过代理进行商标注册申请等商标事务的益处 委托商标代理组织及商标代理人去办理商标申请注册事宜，是绝大数申请人的明智选择。 (一)商标注册的专业性决定商标代理的合理存在 一个理想商标顺利地申请注册成功，具有很强的专业性和技术性，时间长，环节多，连续性强。长济律师认为，对于缺乏商标知识的绝大多数申请人很难靠自身的能力去顺利的完成这些工作，而商标代理组织及商标代理人是专门从事商标代理的商标法律服务机构和专业人员。正如其他法律服务机构能给委托人提供及时的、全方位的法律服务一样，商标代理组织能够提供诸如商标咨询、商标设计、商标代理、商标法律顾问、商标侵权案件代理等服务。 (二)申请人直接办理商标注册费时费力 商标注册申请人直接向商标局申请商标注册等商标事务，需要携带公章、介绍信、身份证、营业执照副本等许多手续，还要自己填写申请表格、打字、交费等，除交纳查询费、申请费等规费外，还要付出交通、住宿、差旅补助等大量费用，既麻烦且费用大。更关键的是因为不懂得商标专业知识，填写的申请经常被退回或不予受理，从而延误了时间。而委托商标代理组织代理，可得到耐心细致的咨询服务，只交付代理费、查询费等即可，既省时又省力。 (三)代理业务范围不受行政区划的限制 任何一家商标代理组织的代理业务范围不受行政区划的限制，完全可以跨地区从事商标代理业务。选择一家信誉好、能力强、服务佳的商标代理组织进行委托，是商标注册申请人较为容易解决的问题。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我们公司就是做分销的，根本不是你说那样简单点说。区别如下区别 1.分销商是专门倒手的二道贩子，手里一般不押货，等了解到有需求，他才从厂家进货来卖批发商是不管有没有人买，先把货大批买来，再找人出去卖区别 2.分销商有大量资金，可以承受长期的占押，比如交货后两个月再付款批发商一般资金不是很多，经不起资金占用，一般是现款现节，如果占了他的较多资金，批发商的生意就很难维持区别 3.分销商一般是由厂家指定的，性质和代理有些相似。厂家出货只从分销商哪里出。批发商是随便谁都能做的，只要有钱进货就行。以上为区别，现举个典型例子说明分销商和批发商的区别分销商做生意的方法：A厂商的销售谈成了一笔1000万的合同，但是用户说他们没有那么多钱，需要分期付款。这样的付款条件厂商时不能接受的，因为厂商也不允许资金占押。（如果用户能现款现节，则可从厂商直接下单）这时，分销商就起了作用，因为他们资金多，不怕押。厂商会找到分销商，说这个合同从他们那里走货。然后分销商用现款现节的方式从厂商下单，再把东西加一些钱卖给用户，然后分期收用户的款。分销商一般不先屯货。批发商做生意的方式：先大量的把一些厂商的货物买进，存在仓库里面，再找自己的销售出去谈生意，谈成之后把东西加钱卖给用户，而且一般都是现款现节。

[律师回复] 商业贷款转住房公积金贷款操作步奏：<br/>1、符合住房公积金贷款条件的个人，有三种商业贷款转公积金贷款方式可供选择：<br/>2、客户可先自筹资金把原银行贷款结清，原房产撤销抵押，重新办理抵押后，公积金中心放款至客户存款账户。<br/>3、客户交纳保证金，用本人或配偶或其直系亲属的另一套房子做抵押，公积金中心可放款给客户，等客户还清原贷款后，退还保证金。<br/>4、客户可找一家担保公司，由担保公司垫资还清客户原贷款，客户缴纳垫资费和保证金，担保人提供阶段性担保，抵押落实后公积金中心放款，退还客户保证金。<br/>公积金贷款条件<br/>1、首先你工作的单位给你上了公积金，那么你就有了个公积金帐号； <br/>2、公积金需缴存12个月以上，时间和缴存额必须满12个月 <br/>3.未有尚未还清的公积金贷款 <br/>4.不是未成年人贷款 需要的相关手续，你只需要准备： <br/>1、你的公积金帐号； <br/>2、单位的公积金帐号； <br/>3、月缴存额； <br/>4、缴存比例； <br/>5、公积金缴存地点。<br/> 注意事项<br/>购房者申请的新的贷款期限，必须在公积金贷款规定的期限以内，最长不超过原“商贷”剩余的贷款期限。如果是部分转贷的话，剩余部分商业贷款期限应当与公积金贷款期限一致。另外若公积金缴存地与贷款房屋所在地不在同一县、市、区行政区域的，申请人要向贷款房屋所在地管理中心提出异地商业贷款转公积金贷款申请。

[律师回复] <br/>一、没有代理权的表见代理从代理权至始不存在，但行为人仍以被代理人名义进行活动方面看，与狭义无权代理是相同的。这种无权代理之所以构成表见代理，主要是由于被代理人明示或者默示的行为致使相对人相信其具有代理权，而与之为民事行为，尽管事实上被代理人并未授予其代理权，仍构成表见代理。这种表见代理在现实中主要表现为以下两种情况：<br/>1、本人向第三人表示以将代理权授予他人，但事实上并未授权。例如，C出国前曾对其客户李某讲，其出国期间将委托好友A打理公司生意。事后，C因出国仓促并未将委托之事告知A。C出国后，李某找到A欲订购C一批货物。A因担心好友失去交易机会，便与李某订立了一份货物买卖合同。C回国后，发现合同价格不合理，遂提出A没有代理权，该合同自始无效。该案C告知李某委托A在其出国期间打理公司事务的行为属于声明授权行为，李某作为善意第三人并不知，也不应当知道C事实上未授权，这样三方当事人构成表见代理关系。<br/>2、知道他人以自己的名义实施民事行为，而不作否认。这里指的是在本人无过错的情况下，他人以其名义从事活动。当本人得知他人以自己的名义从事民事活动时（通常是由相对人向其催告而得知），应当对他人无权代理行为表明态度。本人所表示的不同态度，可以产生不同的法律后果。如果本人表示承认，等于其在事后授予无权代理人以代理权，这种追认行为具有追溯效力，致使原来的无权代理变成了有权代理，本人应承担给代理行为所产生的后果；如果本人表示否认，因本人对他人无权代理的行为的发生并无过失无权代理人与相对人所为的行为对本人无任何法律约束力；如果本人明知他人进行无权代理而又不明确表示否认，虽然其对于他人以自己名义从事民事活动无过错，但其明知而不否认，不可谓之无过失，由此而造成相对人进一步确信行为人有代理权，因而应构成表见代理。例如，某工程处曾为某工程局施工，工程竣工后，该工程处利用在为工程局施工中掌握的一些信息和资料，在另一工程中打着该工程局的旗号承揽施工。工程建设单位曾几次来电来函询问该工程局，该局未予答复，不置可否。因工程处施工质量不合格，被建设单位索赔。工程处不想承担责任，遂解散消失。建设单位于是找到工程局要求赔偿，此案构成表见代理。<br/>二、超越代理权的表见代理行为人虽具有某种代理权，但其超出代理权限而从事代理活动，就其越权代理的事项而言，仍属无权代理。法律要求被代理人可能对代理权限有所限制，但有时不能为第三人所了解，而表现在外的客观情况，如能使善意相对人误信行为人就其所为事项具有代理权，与其为民事行为，从而构成表见代理，本人自应承担越权表见代理的法律后果。这就是现代代理制度中“代理权的限制不得对抗善意相对人”的原则。这种表见代理在现实中主要表现为以下四种情况：<br/>1、企业法人的分支机构、办事处超越授权以企业名义进行的民事活动。企业的分支机构和办事处未领取法人营业执照，不具有法人资格。在代表本企业进行民事活动时，企业内部一般赋予他们一定的权限。但如果企业内部管理混乱，办事处和分支机构有时会为了自身利益，超越内部的授权或规定为民事行为。如果这些内部的授权或规定未予公示，不为善意第三人所知，善意第三人是有理由相信办事处和分支机构有代理权。<br/>2、企业的法定代表人、雇员的越权代理行为。企业的法定代表人一般情况下，有在企业的营业执照规定的经营范围内代表企业从事经营活动的通常权限；雇员有其所在岗位的通常权限，如物资部门经理订购物资的权限和工程师对施工单位验工计价的权限等。如果企业对他们的通常权限有所限制，应予以公示。如果仅为内部指示或规定，不为善意相对人知悉，则企业应对法定代表人的越权行为承担表见代理的责任。<br/>3、被代理人将具有代理权证明意义的文件印鉴交于他人，使他人得以凭借其以代理人身份实施民事活动。企业将印章、合同章、单位的空白证明信、空白委托书、空白合同文本等交给代理人去办理某项业务，主要是了工作的方便。但是如果代理人办理的业务并非企业实际要求他办理的业务，或是虽为授权业务，但在价格、数量等方面超出了企业的实际授权，善意相对人并不知道，在这种情况下所为的民事行为，构成表见代理。企业不能以“实际未交待代理人为某项法律行为”为由，拒绝承担表见代理的责任。目前，有许多单位对此管理不严，本单位人员出差随意携带，临时填写，有的甚至交给外单位人员携带使用，当这些人员签订合同后，如认为对自己不利，就以未授权为由进行推诿，不承担代理产生的结果。由于这些文件和印鉴在一般情况下与特定的主体相联系，具有专用性，行为人持有具有代理权证明意义的文件和印鉴，这一事实本身，客观上极易使相对人误认其具有代理权，尽管其中有的无权代理人只是利用被代理人的名义为自己谋利益，但对被代理人来说，仍不能完全排除表见代理的适用。<br/>4、挂靠经营中超出挂靠协议约定范围的经营活动就属于超越代理权的表见代理。所谓挂靠经营，是指目前社会上一些单位（被挂靠单位）允许一些没有进行工商登记领取营业执照的集体单位、个人，或者虽经登记领取营业执照，但为了经营上的便利和税收方面的原因而不愿使用自己的名义的个体工商户，私营企业等，适用这些单位的名称、印章、帐户等对外从事民事活动，被挂靠单位从中收取“管理费”和“手续费”。挂靠经营活动在未上升到诉诸法律解决问题的时候，挂靠单位虽以被挂靠单位名义进行经营活动，但往往自己享受利益并承担责任，挂靠单位在挂靠协议约定范围内或授权范围内以被挂靠单位的名义进行经营活动，应属有权代理。如果挂靠单位不承担责任或难以承担责任，必然由挂靠单位承担。除前述情况外，现实经济交往中还大量存在着挂靠单位不遵守其与被挂靠单位签订的挂靠协议，在未授权的领域仍以被挂靠单位的名义进行经营活动，一旦挂靠单位难以承担责任，相对人会直接寻求被挂靠单位的救济。这时被挂靠单位往往以未授权或挂靠单位违反协议为由，拒绝承担责任。在这种活动中，相对人一般认为挂靠单位隶属于被挂靠单位，或虽知挂靠，但很难分清哪些是有权挂靠哪些是无权挂靠，被挂靠单位又未予公示，便构成表见代理。因此，被挂靠单位，应承担这种表见代理的后果。目前，挂靠在某些领域已被禁止，如对外经济贸易部和国家税务总局在2000年9月发文禁止进出口行业挂靠经营和借权经营。因此，违法的挂靠经营要受到行政处罚。