无效买卖合同房里的人可解除吗

[律师回复] 合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护的合同。商品房买卖合同的无效及可撤销情形有哪些?<br/>　　<br/>一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。<br/>　　处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。<br/>　　当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。<br/>　　处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。<br/>　　<br/>二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。<br/>　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>　　<br/>三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。<br/>　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>　　<br/>四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。<br/>　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>　　<br/>五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。<br/>　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>　　<br/>六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。<br/>　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>　　<br/>七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。<br/>　　处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。<br/>　　<br/>八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。<br/>　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>　　<br/>九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。<br/>　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>　　<br/>十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。<br/>　　处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。<br/>　　十<br/>一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。<br/>　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。<br/>　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。<br/>　　处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。<br/>　　十<br/>二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。<br/>　　处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

[律师回复] 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢 归纳起来，主要有以下七种：<br/>　　<br/>1、房地产分离出卖，合同无效。<br/>　　<br/>2、产权未登记过户，合同无效。<br/>　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。<br/>　　<br/>3、产权主体有问题，合同无效。<br/>　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。<br/>　　<br/>4、侵犯优先购买权，合同无效。<br/>　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。<br/>　　<br/>5、单位违反规定购房，合同无效。<br/>　　<br/>6、价格欺诈，显失公平，合同无效。<br/>　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。<br/>　　<br/>7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢 归纳起来，主要有以下七种：<br/>　　<br/>1、房地产分离出卖，合同无效。<br/>　　<br/>2、产权未登记过户，合同无效。<br/>　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。<br/>　　<br/>3、产权主体有问题，合同无效。<br/>　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。<br/>　　<br/>4、侵犯优先购买权，合同无效。<br/>　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。<br/>　　<br/>5、单位违反规定购房，合同无效。<br/>　　<br/>6、价格欺诈，显失公平，合同无效。<br/>　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。<br/>　　<br/>7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 由于房屋买卖合同一般都约定了严格的违约责任，卖方毁约的成本较高使得卖方不敢轻意毁约。因此，卖方就伺机等待买方违约，一旦买方违约在先，卖方就行使合法的解除权，让合同终止，这样卖方不用支付任何成本就能实现不卖房的目的，继续享有房价高涨所带来的高收益，而且还可以顺理成章地吃掉买方的定金、追究买方的违约责任。<br/>那么，买方先违约了(如延期支付定金、延期支付首期款、逾期办理资金监管、逾期办理银行按揭等)，卖方可不可以立即解除房屋买卖合同?<br/>根据我国合同法的规定，合同的解除主要有两种方式，即当事人协商一致解除合同及当事人行使约定或法定合同解除权解除合同，实践中，后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权，是指合同约定的解除合同条件成就时，或出现法律规定的解除合同情形时，当事人双方或一方享有解除合同的权利。约定解除权的行使条件由当事人在合同中具体约定，如二手房买卖双方可以在房屋买卖合同中约定卖方延期交房多少日或买方延期付款多少日，买方或卖方有权解除合同。法定解除权的行使情形由法律具体规定，如我国合同法第94条规定的五种法定解除情形：<br/>(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;<br/>(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;<br/>(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;<br/>(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;<br/>(5)法律规定的其他情形。<br/>例如，房屋买卖合同中约定，“买方应于本合同签订后五日内向卖方支付首期款人民币5万元，若逾期，须每日向卖方支付万分之五的违约金，逾期超过五日，卖方有权单方解除本合同。”后买方因为工作忙，忘记向卖方支付首期款，超过五日后，卖方就有权根据合同的约定，直接书面通知买方解除房屋买卖合同。<br/>但如果房屋买卖合同中没有约定“逾期超过五日，卖方有权单方解除本合同”的内容，那么卖方要想解除合同只能先向买方发出催告，要求买方在合理期内履行支付首期款的义务，如果买方还不履行，卖方可援引我国合同法第94 条<br/>(3)之规定，行使合同解除权。除非买方明确表示不支付房款，否则，卖方在解除合同前的催告程序不可免。司法实践中，如果卖方没有经催告就发通知要求解除合同，除非合同明确约定准许，否则法院会判决卖方承担违约责任。原因是：卖方面对买方的违约，应当采取与买方违约相当的抗辩措施，即如果买方构成根本性违约，卖方可以解除合同;如果买方只是轻微违约，卖方只能要求买方继续履约、支付违约金或适用定金法则，而不可以解除合同。

[律师回复] 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销。”第二十五条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，应予支持，商品房担保贷款合同也被解除的、解除后：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，如果担保权人作为有请求权第三人提出诉讼请求；未提出诉讼请求的;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定、解除合同的、解除。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，仅处理商品房买卖合同纠纷，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理