小区物业管理事项有哪些内容?

[律师回复] 业主委员会物业服务合同的签订(续签)<br/>　　4.1各物业分公司在物业服务合同(或与开发商签订的前期物业服务合同)期满前，应组织本公司相关职能部门做好物业服务合同的续签工作。在合同期满前三个月应开展合同续签工作，并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。<br/>　　4.2物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的洽谈过程，应完成以下工作：<br/>　　)总结分析上一合同期内的物业服务工作，对(前期)物业服务合同执行情况进行评估；<br/>　　)针对性开展业主(住户)调查，分析业主(住户)满意程序，收集业主(住户)<br/>　　意见和要求；<br/>　　)必要时，开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务市场调查；<br/>　　)针对业主委员会要求改进的方面，以及本公司认为在后续服务中有能力改进的方面进行策划，提出初步改进方案。<br/>　　4.3针对顾客需求及行业市场的变化，物业分公司应在提出切实可行物业管理方案，在经济原则下满足顾客需求变化，适应行业市场竞争和发展。<br/>　　4.4各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺，提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。<br/>　　4.5物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前必须按本手册第6.3节的规定执行，履行相应的合同评审和批准手续。

[律师回复] 关键性内容<br/>　　<br/>1、项目的整体设想与构思；<br/>　　<br/>2、组织构件与人员配置；<br/>　　<br/>3、费用测算与成本控制；<br/>　　<br/>4、管理方式、运作程序及管理措施。<br/>　　实质性内容<br/>　　<br/>1、管理制度的制订；<br/>　　<br/>2、档案的建立与管理；<br/>　　<br/>3、人员的培训与管理；<br/>　　<br/>4、早期介入与前期物业管理服务内容；<br/>　　<br/>5、常规物业管理服务综述；<br/>　　<br/>6、管理指标；<br/>　　<br/>7、物资装备；<br/>　　<br/>8、工作计划等。<br/>　　<br/>1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；<br/>　　<br/>2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；<br/>　　<br/>3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；<br/>　　<br/>4、确定组织构架和人员配置；<br/>　　<br/>5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。<br/>　　<br/>6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案；<br/>　　<br/>7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）；<br/>　　<br/>8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整；<br/>　　<br/>9、排版、印制、装帧

[律师回复] １、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行<br/>指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。<br/>２、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不<br/>足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。

[律师回复] 规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。<br/>　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

[律师回复] 3．停车费； <br/> 4．装璜垃圾清运费。 <br/> 第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 <br/> 第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。 第三章 委托管理期限 <br/> 第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。 第四章 双方权利义务 第十六条 甲方权利义务 <br/> 1．代表和维护产权人、使用人的合法权益； <br/> 2．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；