遇到开发商逾期交房能否解除购房合同

[律师回复] 案例回放<br/>家住烟台市莱山区的李小姐向莱山区某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达90天以上的，买受人可以解除合同。同时，李小姐向烟台市莱山区某银行申请了按揭贷款，开发商为贷款提供连带保证责任。<br/>因开发商逾期交房超过了90天，李小姐要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致，遂产生纠纷。<br/>律师说法<br/>本案涉及的焦点问题有两个：<br/>第<br/>一、李小姐能否单方请求解除商品房买卖合同解除?<br/>第<br/>二、商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么?商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除?对本案而言，由于开发商与李小姐约定了合同解除的条件，即逾期交房超过90日，李小姐完全可以依据协议约定单方解除商品房买卖合同。合同解除后，李小姐应当向开发商退还房屋，而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。<br/>根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”此种情况下，李小姐可以催告开发商在三个月内交付房屋，如果逾期仍未交付，李小姐可以行使法定解除权，单方解除合同。<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释中的“担保贷款方式”即我们通常所称的“按揭贷款方式”。开发商逾期交房，李小姐解除商品房买卖合同，按揭贷款合同的目的也就无法实现，李小姐也当然有权解除按揭贷款合同。开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。

[律师回复] 问开发商补交购房款可以吗？如果不行，那就起诉，要求开发商继续履行合同。

[律师回复] 只要是经双方意思表示一致所签订的合法合同协议都应当认定有效，在处理上需分类讨论：<br/>根据最高人民法院《商品房司法解释》第4条对此做了较为明确的规定，具体分析如下：<br/>1、如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定的时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约约定的时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任。<br/>2、如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。因为，认购书之条款一般较为简单，并未涵盖购房人所关心的全部事项；假如双方存在分歧、无法达成合意的内容恰恰是该事项，则对认购人而言也并不意味着违约。其理由很简单，合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础上，未能协商一致而签订本约合同的情形，对于认购书双方当事人而言均不存在违约行为，无需承担违约责任。

[律师回复] 你好，积极与开发商协商