二手房屋买卖过户流程

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖流程<br/>一、浏览信息,电话咨询。到地区专业房产网站浏览房产出售信息选择合造的房源.然后选择中介公司或房东进行电话咨询。<br/>二、签订中介居间合同<br/>三、预约看房。联系中介或者房东实地看房。<br/>四、产权调查。<br/>(一)验证房屋相关产权<br/>1、房屋手续是否齐全<br/>2、房屋产权是否清晰<br/>3、土地情况是否清晰<br/>(二)判断房屋是否出售<br/>1、市政规划是否影响<br/>2、房屋历史是否清白<br/>3、房屋质量是否可靠<br/>(三)调查房屋是否合法出售<br/>1、福利房屋是否合法<br/>2、单位房屋是否侵权<br/>3、交易房屋是否在租<br/>五、协商房价。由地区中介公司二手房专业人员负责协调，促成双方成功交易。<br/>六、签定买卖协议。<br/>(一)卖方夫妻出具三证即房产证、契税证、土地证，有效身份证或公证书;<br/>(二)买方出具有效身份证。<br/>(三)明确房屋面积<br/>(四)确认价格、收费、付款条款<br/>(五)房屋质量写进条款<br/>(六)订立有关物业管理的协议<br/>(七)注明履行合同的期限和方法<br/>(八)明确产权登记的条款<br/>(九)税费依法各自承担<br/>(十)违约责任必须明确<br/>(十<br/>一)补充协议别嫌麻烦<br/>七、预付定金<br/>八、办理网签<br/>九、办理按揭贷款<br/>十、办理面签过户手续。<br/>(一)办理房产证。<br/>1、私人之间：<br/>(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存)、契证(复印件留存);<br/>(2) 双方当事人当场，交验身份证(复印件留存)，经挂牌后的网签买卖合同。<br/>2、单位之间、单位与私人之间：<br/>(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存);<br/>(2) 经当年年检的营业执照或单位法人资格证书(复印件留存);<br/>(3) 当事人到场，交验身份证(复印件留存)，如单位法人代表委托，须提交授权委托书，交验代理人身份证(复印件留存);<br/>(4) 买卖协议及单位上级部门同意出售证书或同意证明(如国有房产，需报国资部门审批)。<br/>3、其他有关文据：<br/>(1)继承须提交继承公证书;<br/>(2)赠与须提交赠与公证书;<br/>(3)已婚夫妻出卖私房，须配偶方到场并提交身份证原件(复印件留存)及合法婚姻证件;<br/>(4)出售共有房，须提交《共有权保持证》和共有人书面同意出售的证明;<br/>(5)转制、兼并而发生的房地产转移，须提交县、区级以上人民政府或上级主管部门同意转制、兼并的文件;<br/>(6)合资入股而发生的房地产转移，须提交政府授权部门批准入股的文件;<br/>(7)其他相应的有关文据。<br/>(二)办理契税证。<br/>1、存量房买卖：<br/>(1)契税纳税申报表;<br/>(2)房产交易鉴证申请书;<br/>(3)受让方身份证明复印件(单位提供营业执照复印件);<br/>(4)原契证及复印件;<br/>(5)房地产转让合同原件及复印件;<br/>(6)房产证、土地证复印件;<br/>(7)有有效评估报告的提供评估报告原件及复印件;<br/>(8)房产取得时计税价格的有效凭证及复印件。<br/>(三)办理土地证。<br/>1、身份证;<br/>2、房产证、原国有土地使用证;<br/>3、住宅转让合同、公证书或判决书;<br/>4、完税凭证;<br/>5、缴纳土地收益金凭证(保留划拨)。<br/>十<br/>一、付清房款。<br/>1、如需二手房抵押贷款：<br/>(1)该房源必须产权明晰，符合政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件<br/>(2)选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。<br/>(3)买卖双方须提供的相关资料，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿复印件、身份证复印件、婚姻状况证明复印件、买卖双方签订的《房地产买卖居间合同》购房协议书及收据、收入证明(单位收入证明)，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，买方一寸近照1张。卖房人(售方)须提供的资料有：身份证复印件、户口簿复印件、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明。<br/>(4)去房产中介代理机构填写二手房按揭申请表，由中介代理机构把所有证明资料交送银行进行贷款审批。<br/>(5)银行在规定工作日内完成贷款审批工作。<br/>(6)买卖双方到房屋所在地房地产交易所办理产权过户手续。<br/>(7)买方(夫妻双方)到房管处办理房屋抵押登记手续。<br/>(8)领到抵押登记它项权证后、送交银行，银行划拨款项至卖方账户。<br/>十<br/>二、交割房产。办理水、电、煤气、有线等过户及户口迁移手续。<br/>十<br/>三、支付剩余款，领取房产证。

[律师回复] 1、买卖二手房的流程如下：<br/>（1）签订二手房买卖合同，交付首付款；<br/>（2）买卖双方到房管局申请房产转移登记，到相关税局部门交纳各类税费；<br/>（3）取得房产估价及税费明细，领取过户回执。<br/>2、房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

[律师回复] 买卖流程：<br/>一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；<br/>二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；<br/>三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；<br/>四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；<br/>五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；<br/>六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；<br/>七、房屋过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；<br/>八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；<br/>九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。<br/>法律依据：<br/>《民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。<br/>依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。<br/>依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

[律师回复] 买卖流程：<br/>一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；<br/>二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；<br/>三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；<br/>四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；<br/>五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；<br/>六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；<br/>七、房屋过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；<br/>八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；<br/>九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。<br/>法律依据：<br/>《民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。<br/>依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。<br/>依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

[律师回复] (1)买卖双方建立的信息的沟通渠道<br/>买方了解房屋的整体的现状及产权状况,要求卖方来提供合法的证件了，包括房子的所有权证书、身份证件及其它证件等等。<br/>(2)交定金<br/>如卖方提供的房屋是合法的，可以上市交易，买方就可以交纳购房定金了，买卖的双方要签订房屋的买卖合同。<br/>(3)审查产权<br/>买卖双方需要共同向房地产的交易管理部门提出申请的，接受审查。买卖双方向房地产的管理部门提出了申请手续后，管理部门要查验有关证件、审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。<br/>(4)立契<br/>房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。<br/>(5)缴纳税费<br/>税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定，比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。<br/>(6)办理产权转移过户手续<br/>交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。<br/>(7)发放贷款<br/>对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。