苏州农村宅基地管理办法

[律师回复] 您好，具体咨询当地行政部门

[律师回复] <br/>(一)房屋拆迁补偿计算标准<br/>(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)<br/>(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格<br/>(二)房屋拆迁安置费计算标准<br/>(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费<br/>注：<br/>1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;<br/>2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;<br/>3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。<br/>(三)农村房屋拆迁补偿标准<br/>(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;<br/>(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在 乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补 贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

[律师回复] 你好江苏农村宅基地管理办法规定如下：<br/>《江苏省土地管理条例》第三十四条规定，农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。宅基地面积按如下标准执行：<br/>（一）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；<br/>（二）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。 不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。<br/>农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，鼓励建造公寓式住宅，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

[律师回复] <br/>1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。<br/>一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。<br/>2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。<br/>货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。<br/>还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。<br/>3、现行的土地管理法第四十七条规定 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。<br/>征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

[律师回复] <br/>一、积极稳妥解决农村宅基地及住房历史遗留问题<br/>各地要按照先确定农村宅基地使用权、再确定农民住房所有权的思路，分步做好农村宅基地及住房历史遗留问题的处理工作。对农村宅基地历史遗留问题，要继续按照《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73 号）要求，对违法占地行为抓紧开展处理（处罚）、补办用地审批手续、确权登记等工作；对依法应当拆除的，要坚决拆除，不留死角。对农村住房历史遗留问题，要在处理好农村宅基地历史遗留问题的基础上，按照如下政策规定加快推进：<br/>（一）1982年2 月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，对该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。<br/>（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，且在1993年11月1日后未发生变化的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。<br/>（三）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。农民占用经依法批准的宅基地建房，但未办理村镇规划审批手续的，补办村镇规划审批手续后，按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。<br/>（四）2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件出台后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。<br/>二、严格规范农村宅基地及住房确权登记发证行为<br/>（一）严格把握政策界线。农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照“三改一拆”工作相关政策应当拆除的，坚决予以拆除。对符合浙政办发〔2014〕73号文件规定，允许补办审批手续的，应当先处理（处罚）、后补办，村镇规划和用地审批手续要同步补办。对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经乡镇政府（街道办事处）会同县级规划、建设、国土资源、综合行政执法等部门认定，可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房，超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积；未能区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。<br/>（二）严格统一权利主体。按照房地不可分离的原则，农村宅基地与住房权利主体应当相符，不动产登记时以权利人或户主进行登记，权利主体的确定应当符合男女平等的基本国策。农村宅基地与住房权利主体不相符时，应当重新确定权利主体，权利主体相符后予以登记。农村宅基地及住房依法转移时，应当一并转移，确保宅基地与住房权利主体相符。<br/>（三）严格规范登记行为。严格依照现行法律法规和政策办理农村宅基地及住房确权登记发证，严格执行不动产统一登记制度，严格履行法定审查程序，取消无法律法规依据的环节和材料，确保登记行为依法、高效、便民。