哈尔滨二手房买卖需要多长时间？

[律师回复] 哈尔滨买房落户政策如下：<br/>1、农业人口妻子投非农业人口丈夫落户，取消结婚满5年限制。<br/>2、农业人口丈夫投非农业人口妻子，取消45周岁年龄限制。<br/>3、凡哈市郊区农业人口，土地被政府征用，只要本人申请，乡镇政府土地管理部门出具土地被征用证明，随时可审批办理农转非落户。<br/>4、外地人员在哈居住5年，有合法私有产权住房和稳定经济收入，可给本人和家属落户。<br/>5、居住5年落户、往年出生以及收养子女落户由审批简化为两级审批。<br/>6、购买15万元以上二手房取消《评估报告》。同时，对教育、卫生计生、养老、住房等领域现有各种与户口性质挂钩的政策进行全面清理，除国家明确规定的标准外，取消按户口性质设置的差别化标准，研究制定城乡统一的新标准。

[律师回复] 办理二手房过户流程如下：<br/>1 ， 买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是 前提基础。<br/>2 ， 手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。百贷款申请时间比较严 格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后， 开始办理过户手续。<br/>3 ， 按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需度准备规定的资料以备过户。<br/>4 ， 中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务 收据<br/>5 ， 然后又回到交易中心，进行递交契知税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写 《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。<br/>6 ， 满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领 取房产证。道这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了

[律师回复] 卖方涉及的税费:<br/>(一)普通住宅:<br/>1、营业税:购买未满2年(含2年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%,满2年则免征营业税。<br/>2、个人所得税:购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。<br/>(二)非普通住宅:<br/>1、营业税:购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%,满5年则征差价的5.5%。<br/>2、个人所得税:购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。注:普通住宅必须同时满足以下3个条件:<br/>1、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;<br/>2、单套建筑面积在140平方米以下;<br/>3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套,内环与外环之间的总价低于140万元/套,外环线以外的总价低于98万元/套。

[律师回复] <br/>一、找房源，看房<br/>可以网上找房，也可以通过线下中介找房。当然最好还是自己找房源。<br/>二、买卖前的房屋和产权审核<br/>了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。<br/>三、查档<br/>买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。<br/>四、确定房屋产权后，交定金<br/>1、若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。<br/>办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。<br/>办理转按揭：<br/>A、评估所进行房屋评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。<br/>B、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。<br/>C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。<br/>D、卖方办理完结注销抵押手续后，双方去交易中心过户。<br/>E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。<br/>F、买方产权证下发后，办理抵押登记。<br/>特别提醒：买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买方会有风险。<br/>2、当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。<br/>一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。<br/>定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由银行监管，可以在预约买卖合同中约定，在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。<br/>交定金的具体做法是：然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。<br/>出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。<br/>五、签订正式合同<br/>交付首期之后，就可签订正式二手房买卖合同，合同范例可到当地房管局官网下载，双方可自行修改。<br/>签合同前需注意：<br/>1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。<br/>2、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。<br/>3、事先公安局查阅业主的户口是否已经迁出，如果没有，合同里就有写明卖方需在办理过户前迁出户口。<br/>4、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。<br/>六、买方办理按揭贷款。<br/>如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。<br/>因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。<br/>七、过户。<br/>去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。在拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押，银行之后会给卖方打余款，买方每月按时还贷。<br/>八、交房。<br/>交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。如果二手房买卖涉及家电家具，那么最好在签订合同的时候约定“交房保证金”，即买方给卖方的首付款要扣除家电家具金额。

[律师回复] <br/>1、二手房买卖契税规定<br/>二手房在买卖过户时需要缴纳相关契税才行，其契税为房产评估价的1-3%，其中90平方米以内的二手房买卖要缴纳1%的契税，90-144平方米的二手房买卖要缴纳1.5%的契税，而144平方米以上的二手房买卖要缴纳3%的契税。<br/>2、二手房买卖印花税规定<br/>二手房有发生买卖交易的话，就需要缴纳相应的印花税，其税率为1%，其中购房者需要缴纳0.5%的印花税，原房主也需要缴纳0.5%的印花税，也就是二手房买卖双方要各支付一半的印花税。<br/>3、二手房买卖增值税规定<br/>二手房买卖中，其房产肯定是有增值的，所以还需要缴纳一定的增值税，其税率为增值部分的5.6%，若是该二手房拿到相关房产证已经满五年了，那增值税就可以不用征收。<br/>4、二手房买卖个人所得税规定<br/>二手房房主将名下房产出售所得的收入，也是要征税的，这个税就是个人所得税，其税率为房产评估值的1%，或者房产增值部分的2%。若是该二手房的房产证已经有满五年，而且是房主名下唯一一套自住产权的住宅，那个人所得税就可以不用征收。