最高额抵押权担保债权范围是什么？

[律师回复] 最高额抵押担保，是指抵押权人与抵押人预先约定一个最高抵押限额，抵押人以抵押财产，对将来一定期间连续发生的不特定债权，在最高限额内提供抵押担保，保障债权的实现。最高额抵押担保免除了当事人每一笔交易签署一次抵押担保协议、办理一次抵押登记手续的麻烦。既为债权提供了有效担保，又简便了相关手续，为经济融通节省了大量人力、财力。<br/>早在1995年10月1日颁布实施的《担保法》第三章第五节规定了最高额抵押，但全节总共只有4条规定，定义了什么是最高额抵押，规定借款合同与商品交易合同均可以附最高额抵押合同、最高额抵押的主合同债权不得转让以及最高额抵押除适用本节规定外，适用该章其他规定。这些规定相对简单粗陋。2000年12月13日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》施行，第八十三条第二款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”2007年10月1日《物权法》颁实施，对最高额抵押的规定仍然只有五条规定，对最高额抵押担保的范围也没有一个明确的规定。<br/>长期以来，理论上有最高额抵押所担保债权范围的“债权限额说”和“本金限额说”。 “债权限额说”认为抵押登记的最高额为原本、利息、违约金、实现抵押权的费用等总和的限额。在担保的债权确定后，所有债权总额在最高限额内的，债权人在限额内对抵押物享有优先受偿权，超出最高限额范围外的部分，债权人不享有优先受偿权。而“本金限额说”认为，抵押登记的最高限额只是原本，只要连续发生的债权本金在最高限额内的，由原本产生的利息、违约金、实现债权的其他费用之和即使超过了抵押登记的最高限额，债权人仍然就本金、利息、违约金实现押权的费用对抵押物享有优先受偿权。<br/>司法实践中，各地人民法院也是各有不同判例，不一而足。

[律师回复] 最高额抵押是随着社会经济生活的发展而形成的，设立最高额抵押以后，合约双方当事人就不必再为每一笔交易再去办理抵押、登记等相关手续，即可为债权人的债权提供担保，为交易提供方便，这样无疑可以节省大量的人力、财力、物力，对社会进步是有很大益处的。<br/>我国《担保法》第五十九条规定：“最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额债权限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”从上述规定可以看出，最高额抵押担保有以下要件构成：<br/>（一）原因交往合同。原因交往合同是债权人与债务人之间就一定期间内连续发生债权债务的总合同，也是对将来可能发生的一系列债权债务的总概括，具有连续和不特定两个特征，但不是具体的、特定的债权债务关系。<br/>（二）最高限额。最高限额是最高额抵押担保的最大范围，是最高额抵押担保的必要条件。由于最高额是债权人与债务人约定的，抵押物所担保的债权的最高限额，而所担保的债权在决算前又是将来可能发生的、不确定的，如果没有最高限额，则无所谓最高额抵押担保。<br/>（三）决算期。决算期是指确定最高额抵押权所担保的债权的时间。由于最高额抵押权在其设定时，仅确定了一个范围，在一定期间，在最高额抵押的范围内，债权额可随时发生变化，因此最高额抵押担保的债权额并不是抵押权实际担保额，有必要设定决算期。学者形象地将最高额抵押担保称为框子或合子支配权，认为：“因有最高限额存在，有人亦称之为框子或合子支配权，该框子所围，即为最高限额，由基础关系所生之债权，可自框子入口进入，故不特定债权可否进入框子，为担保债权，即由当事人所约定之基础关系（入口）管制。”①是不无道理的，其中框子所围范围内，即为最高额，基础关系所生的债权即为原因交往合同，而框子入口封闭时，即是最高额抵押权的确定时。

[律师回复] 最高额抵押担保的范围：《物权法》第四编“担保物权”第十五章“一般规定”第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”由此可见，如果最高额抵押合同中对最高额抵押权的效力范围有约定，从其约定；没有约定的，最高额抵押权的效力范围包括主债权（本金）及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

[律师回复] 贷款人（抵押权人）：_________________分行 <br/>法定地址：______________________________ <br/>电话：__________________________________ <br/>法定代表：______________________________ <br/>电话：__________________________________ <br/>借款人（抵押人）：______________________ <br/>电话：__________________________________ <br/>住址：__________________________________ <br/>本人有效身份证编号：____________________ <br/>借款人为购买____________________（以下称“房产商”）的____________________（以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。 <br/>第一条　贷款币种、金额和期限 <br/>1．1　贷款币种：____________________ <br/>1．2　贷款最高额为__________元（大写__________元）整。 <br/>1．3　贷款期限： <br/>贷款期限为__________年。自__________年__________月__________日至__________年__________月__________日止。分_________期等额归还。 <br/>第二条　利率和利息的计算 <br/>2．1　贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加__________个百分点（libor＋　％）。每期计息日的________的libor为________贷款利率的libor，但每笔放款的第一个计息期的libor为该贷款发放日的libor。libor采用__________个月浮动。 <br/>2．2　贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。 <br/>2．3　结息方式：______________________________ <br/>第三条　贷款条件 <br/>3．1　借款人必须向贷款人提供下列资料： <br/>．《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》； <br/>．与房产商签订《预购房合同正本》或《购房契约》； <br/>．房产商出具的购房预付款的凭证。 <br/>3．2　借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。 <br/>第四条　提款 <br/>借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。 <br/>第五条　还款 <br/>5．1　借款人应遵照本合同1．3条款规定，按时偿还。 <br/>5．2　每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。 <br/>第六条　提前还款 <br/>6．1　借款人如要提前偿还部分或全部贷款，必须在三十天前书面通知贷款人。 <br/>6．2　提前还款只限于还款期序的倒序进行，而不能抵冲即将到期的贷款或下期的还款。 <br/>6．3　借款人提前还款，应向贷款人支付提前还款金额的0．5％至1％补偿金。 <br/>．借款人在贷款不足一年（含一年）内提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额的百分之一补偿金； <br/>．借款人在获得超过一年后提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额0．5％的补偿金。 <br/>第七条　手续费及其他费用 <br/>7．1　手续费：贷款合同签订后，借款人应在本合同签订后__________日之内向贷款人支付贷款金额的__________％手续费。 <br/>7．2　在购房与贷款过程中所涉及的契税、保险、法律手续、抵押登记、抵押物的处置等费用，均由借款人支付。 <br/>7．3　由于借款人违约行为使贷款人遭受损失及由此产生的一切有关费用，均由借款人承担。 <br/>第八条　保险 <br/>借款人必须按贷款人规定的时间和指定的险种到__________保险公司__________分公司办妥抵押物的保险手续，投保金额不得低于抵押物的总价值，投保期限应长于贷款期限1－3个月，保险单正本须注明贷款人为第一受益人，并将保险单正本送交贷款人。 <br/>第九条　借款人的保证 <br/>9．1　保证按合同规定，按时按金额还本付息。 <br/>9．2　向贷款人提供一切资料真实可靠，无任何伪装和隐瞒事实。 <br/>9．3　抵押房产的损毁，不论任何原因，均须负责赔偿贷款人的损失。 <br/>第十条　贷款人的责任 <br/>10．1　按合同有关规定，准时提供贷款予借款人。该贷款人以购房者的名义转入房产商在贷款人处的帐户。 <br/>10．2　借款人按合同规定，付清贷款总额，利息以及其它应付款项之后，将抵押的《房产买卖契约》或《房产权证书》交还给借款人。 <br/>第十一条　违约及处理 <br/>11．1　下列事项构成违约： <br/>（1）借款人在付息日、还款日未能或未能足额支付应归还的本金及应付的利息，造成贷款逾期和欠息； <br/>（2）借款人失去执行合同的能力或某些事件之发生使得本合同之执行成为违法或不可能； <br/>（3）借款人违反本合同或附件的其他条款。 <br/>11．2　违约的处置： <br/>（1）当借款人发生上述11．1（1）的行为时，贷款人从借款人违约之日起按逾期和欠息金额在原定利率的基础上加收20％的罚息； <br/>（2）当借款人发生上述11．1（1）和／或11．1（3）的行为时，经贷款人书面通知后从违约之日起60天内借款人仍不纠正；或借款人发生11．1（2）行为，贷款人有权宣布全部贷款到期，同时，要求借款人偿还已发放的贷款金额及利息。 <br/>第十二条　适用法律 <br/>本合同适用中华人民共和国的法律并按其解释。 <br/>第十三条　合同生效 <br/>需经借款人和贷款人签字，并经公证处公证后生效。本合同的任何修改、补充须双方签署书面协议。 <br/>贷款人（抵押权人）（盖章）：____________ <br/>负责人（签字）：________________________ <br/>____________年___________月___________日 <br/>签订地点：______________________________ <br/>借款人（抵押人）（签字）：______________ <br/>负责人（签字）：________________________ <br/>____________年___________月___________日 <br/>签订地点：______________________________ <br/>鉴（公）证意见：________________________ <br/>经办人：________________________________ <br/>鉴（公）证机关（章）____________________ <br/>（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）

[律师回复] 最高额抵押担保合同范本<br/>合同编号：_____________________<br/>抵押人：_______________________<br/>贷款人(抵押权人)：___________<br/>借款人：_______________________<br/>为确保贷款人的债权实现，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保。经各方平等协商，共同订立本合同，以资信守。<br/>第一条　抵押人提供抵押物所担保的主债权为贷款人自____年____月____日 至____年____月____日，向借款人提供的最高贷款余额为人民币(大写)________(小写)________可周转性或分期发放的贷款。<br/>每笔贷款发放根据借款人合理需要、经营情况、资金使用情况和银行资金供应可能等确定，贷款发放金额、期限、利率等以借款合同为准。<br/>第二条　抵押人抵押担保的范围为上述的主债权及利息(包括因借款人违约计收的复息和加收利息)、借款人违约金、实现抵押权的费用(含诉讼代理费用)。<br/>第三条　抵押人以其所有的或有处分权的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估价值总计万元(详见抵押物清单号，该清单为本合同的组成部分)。<br/>第四条　抵押人的义务：<br/>.保证对其抵押物依法享有所有权或处分权。<br/>2.抵押物清单所列的抵押物，抵押人应妥善使用保管，并负责保养、维修，保证其完好无损，其费用开支由抵押人负担。<br/>3.抵押人保管、使用或封存的抵押物，未经贷款人同意，抵押人不得变卖、转移、租借或另行抵押。<br/>4.贷款人有权随时对抵押物的保管、使用、封存情况进行监督检查，抵押人应给予配合协助。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，贷款人有权要求抵押人停止其行为。<br/>5.抵押人在本合同生效之日将下列抵押物的物权证书等文件交贷款人保管，法律上有其他规定，从规定。<br/>6.对贷款人要求保险的抵押物，抵押人应在本合同生效之前办妥抵押财产保险手续，在抵押期间抵押财产保险到期，抵押人应负责续保。抵押财产保险应以贷款人为第一受益人，并把财产保险单交贷款人保存。<br/>7.抵押人负责承担本合同项下有关评估、公证、鉴定、登记、运输及保管保险等事宜及全部费用。<br/>8.抵押人有下列情形之一，应及时书面通知贷款人：<br/>(1)经营机制或经营方式发生变化，如实行承包、租赁、联营、合并兼并、分立、股份制改造、投资、与外商合资合作等：<br/>(2)涉及重大经济纠纷的诉讼;<br/>(3)抵押物的权利发生争议;<br/>(4)申请破产、歇业、解散;<br/>(5)被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销;<br/>(6)法为名称、住所、法定代表为、注册资本发生变更。<br/>抵押为有本项第(1)款第(4)款的情形应提前三十天通知贷款为;有本项第(2)、(3)、(5)、(6)款情形应在事后七日内通知贷款人。<br/>第五条　在抵押期间，因抵押人过错造成抵押物毁损、灭失或受查封的，抵押人应及时恢复抵押物的价值或提供期他等价的抵押物，保证抵押物价值不低于原估价金额，否则，贷款人有权要求抵押人提供相应担保或提前收回贷款。<br/>第六条　在抵押期间，抵押物发生保险范围内的损失，或因第三人的待业导致内的损失，而获得保险赔偿金或损害赔偿金，应当用于提前归还贷款本息或存入贷款本息或应当存入贷款人指定的帐户内，抵押期间抵押人不得动用。<br/>第七条　以上转让抵押物的价款明显低于其价值的，银行可以要求抵押人提供相应的担保。<br/>第八条　抵押人违反第四条、第五条、第六条、第七条、约定的，应按借款金额的3%向贷款人支付违约金，如果造成贷款人损失的，由抵押人损失赔偿。<br/>第九条　抵押物依法继承或受遗赠人继续履行本合同，并办理变更登记。<br/>第十条　本合同自签订之日起生效(法律另有规定的除外)。<br/>抵押人(公章或合同专用章)：________________<br/>法定代表人(或委托代理人)：________________<br/>住所：______________________________________<br/>电话号码：__________________________________<br/>贷款人(抵押权人)(公章或合同专用章)：____<br/>法定代表人(或委托代理人)：________________<br/>住所：______________________________________<br/>电话号码：__________________________________<br/>借款人(公章或合同专用章)： _______________