房产交易增值税计算公式是怎样的？

[律师回复] 二手房交易增值税，其他税费如下，请核对：<br/>1.增值税(税率5%，卖方缴纳）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。<br/>2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：<br/>①家庭唯一住宅。<br/>②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。<br/>3.印花税(税率1%，买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。<br/>4.契税(基准税率3%，优惠税率<br/>1.5%和1%，买方缴纳)房产契税征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的<br/>1.5%。<br/>5.其它税费如交易手续费、房产证和土地证工本费、配图费、贷款手续费和中介费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 增值税的税率为 5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。 1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税; 2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额 5.6%征收增值税; 3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。其中，增值税的税率，为“网签价”的 5.6%。 什么是增值税 增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>1、一般纳税人<br/>应纳税额=销项税额－进项税<br/>销项税额=销售额×税率 （此处税率为17%）<br/>组成计税价格=成本×(1+成本利润率)<br/>组成计税价格=成本×(1+成本利润率)÷(1-消费税税率)<br/>禁止抵扣人进项税额=当月全部的进项税额×(当月免税项目销售额，非应税项目营业额的合计÷当月全部销售，营业额合计)<br/>2、进口货物<br/>应纳税额=组成计税价格×税率<br/>组成计税价格=关税完税价格+关税(+消费税)<br/>3、小规模纳税人<br/>应纳税额=销售额×征收率<br/>销售额=含税销售额÷(1+征收率)<br/>《中华人民共和国增值税暂行条例》<br/>第二条　增值税税率：<br/>（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条<br/>第二项、<br/>第四项、<br/>第五项另有规定外，税率为17%。<br/>（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：<br/>1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；<br/>2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；<br/>3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；<br/>4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；<br/>5.规定的其他货物。<br/>（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条<br/>第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。<br/>（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，另有规定的除外。<br/>（五）境内单位和个人跨境销售规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由决定。<br/>第三条　纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。<br/>第四条　除本条例<br/>第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。<br/>第五条　纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率<br/>第六条　销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。<br/>第七条　纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房个人所得税为税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳；其征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年：r 1、如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；r 2、任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；r 3、另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。r在购买二手房的时候一定要考虑以下几个方面，避免不必要的纠纷：r 1、核实房主身份信息及房产证；核实卖房人提供的居民身份证与其房产证上登记的房主是否是同一人，有无他项权记载，有无共有人；r 2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。r 3、重视违约责任的约定。在合同中明确哪些行为构成违约，如何承担违约责任及承担责任的方式。r 4、核查待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明；r 5、房款交付需谨慎。房屋买卖是大宗钱款交易，不主张一次性付完全部购房款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　根据规定，在特定情况下，为了减轻纳税人负担，方便纳税人纳税，对一些特定的经营行为，一般纳税人同样可适用简易办法征税。　　四种情形可选择简易计税方法　　在“营改增”中，有些企业可以抵扣的项目不够，考虑到要减轻纳税人税负，《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）政策规定，符合条件的一般纳税人，可以选择简易计税方式。具体有以下4种情形：　　<br/>一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。　　考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。运输企业为了达到原来的收支平衡，一是向政府要补贴，二是通过涨票价向消费者转嫁增值税税负。为了不增加公众的负担，因此政府允许运输企业选择按照简易计税方式计算。　　公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。　　<br/>二、试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。　　“营改增”之前有形动产租赁属于营业税征收范畴，其进项税额不得抵扣。试点实施之日前购进或者自制的有形动产，其进项税额不能在“营改增”后抵扣，按17%的税率征税，税负太重，因此允许其选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。　　<br/>三、自本地区试点实施之日起至2017年12月31日，被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人，为开发动漫产品提供的特定服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。　　动漫属于国家扶持产业，且大多属于智力创作，允许动漫企业按照简易计税方法计算缴纳增值税，有利于促进动漫产业的发展。可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的服务包括：动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向网络动漫、手机动漫格式适配），以及在境内转让动漫版权（包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。　　<br/>四、试点纳税人中的一般纳税人提供的放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务，可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。　　广播影视服务纳入“营改增”范围后，按6%税率征税。试点纳税人中的一般纳税人提供的放映等服务可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税，对应的增值税征收率为3%。　　选择简易计税方法需要注意的问题　　选择简易计税方法要细思量。应该说纳税人选择简易计税方法，目的在于节税。但不是任何情况下选择简易计税方法都可以少纳税，因此选择简易计税方法要通盘考虑，不能一味选择，而且需要准确估算未来36个月内究竟有多少销项税额和进项税额。因为财税〔2013〕106号第十五条规定，一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。　　有形动产经营租赁选择简易计税方法的范围如何掌握<br/>首先，一般纳税人经营租赁中可以选择简易计税方法的有形动产，必须是其在该地区试点实施之前购进或者自制的；<br/>其次，并非纳税人在试点实施之前购进或者自制的所有有形动产都可以选择简易计税方法。财税〔2013〕106号文件附件2，试点纳税人在该地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前应继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。同时，纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，对于纳税义务发生在试点实施之日前的有形动产租赁，并不缴纳增值税，当然也就不存在计税方法的选择；再次，对于一般纳税人以试点实施前购进或者自制的有形动产为标的物的经营租赁，并非一定要求采取简易计税办法，也可以选择一般计税办法。承租人情况不同，其对增值税发票的要求也不同。如对于小规模纳税人，其并不需要增值税进项税额抵扣，而对于一般纳税人，取得增值税专用发票就很重要。那么我们是否可以视承租人身份的不同而选择不同的计税办法这显然是不行的，因为纳税人必须采取统一的计税办法。