如何解决农村房屋买卖纠纷

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷：<br/>一个是卖方的纠纷，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。<br/>因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求确认房屋买卖合同无效。<br/>第二种买方的纠纷。买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。<br/>其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。

[律师回复] 您好，关于农村房屋买卖纠纷有哪些这个问题，我的解答如下, <br/>1、卖方的纠纷<br/>卖方的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以违反《》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求确认无效。<br/>2、买方的纠纷<br/>买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。<br/>3、其他与农房买卖有关的纠纷<br/>此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好的房屋由双方协商进行适当分配。

[律师回复] 房屋和土地有没有产权让？当时合同有没有约定什么时候办理过户手续？

[律师回复] 您好，关于农村房屋买卖纠纷怎样解决这个问题，我的解答如下, 农村房屋买卖纠纷如何解决<br/>(一)物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋<br/>物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋，土地使用权和农村房屋的所有权一个是用益物权，另一个是所有权。根据物权法原则，房屋所有权与土地使用权应当遵循它们本身的内在含义，从而遵循不同的法律。所以在进行房屋所有权和土地使用权的分析时，可以将两者开来，分别对待。<br/>依据上述的论述在对农村房屋买卖进行处分时，应当一边分析房屋所有权变动，另一边分析土地使用权变动，将两者区分开来看待，甚至可以允许一些特殊情况出现如房屋的所有权发生了改变但是土地使用权没有发生改变，在如今的宅基地体制之下，在如何处理房地一体化的问题上就不能够按照土地的使用权跟随房屋的买卖而转移来解决。但是目前户籍制度的改革正在不断的深化，允许宅基地使用权在市场上流通必然成为不可阻挡的势头，物权归属以及明确权利状态的问题在将来的立法过程中会得到很好的解决。<br/>(二)物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力<br/>物权区分原则即将物权的变动区分为债权行为和物权行为，在《物权法》颁布前，已为学界所共识，现已被《物权法》第15条所吸收。物权区分原则要求将合同和物权变动区分开来，分别对待。这是两个不一样的含义：即合同是否有效和物权变动是否有效，合同是否有效归结于债券法的范畴，物权变动是否有效归结于物权法的范畴;前者是原因，后者是前者履行的结果。<br/>从合同法上看，一个买卖合同的效力，从买卖双方签订合同之日就已经决定，合同的效力不取决于合同双方是否将合同履行完成。如果买卖的双方都对完成了合同约定的内容，同时房产局也对买卖双方进行了登记，那么房屋买卖就算是达成了。假如买卖双方签订合同后，由于买卖双方中的任意一方不配合去办理手续或由于登记机关认为不符合条件而不给于办理手续最终导致房屋过户不成功，这样导致的结果是不积极履行合同或者履行达不到合同的要求，房屋的所有权未发生变动，但是该合同的法律效力是有效的，这是合同法本身所确立的规则。<br/>物权区分原则在处理违反禁止性规定的效力判断问题上，要求合同效力与物权效力的判断规则区分适用。因为，从强制性规范类型上存在债权法的强制性规范与物权法的强制性规范之分，违反债权法强制性规范将导致当事人意思表示无效的结果，违反物权法的强制性规范只产生不发生物权变动的结果。比如违反法律的强制规定，结果只是不认可物权的效力，但是应当承认该合同有效。再如，《物权法》第184条第4款的规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产财产不得进行抵押。这里的抵押不是针对合同的效力，而是针对抵押权能否设定。对于此问题的法律效力的认定，只能从债权法的有关规定中找寻该合同是否有效的法律依据，而不能从物权法的有关规定中对合同效力作出决定。<br/>从上述分析，合同买卖的效力不因物权的变动而发生影响，对于法律条文对宅基地使用权的禁止规定，并不会对农村房屋买卖合同的效力产生变化。<br/>(三)农村房屋买卖的善意取得<br/>我国现行法律上对于房屋善意取得制度处于不太明确的状态，这就导致法官在审理案件的法律适用的存在很大的困难。法律制度具有重要的调整作用，它应当与社会经济的发展相适应，在目前的法律水平下，善意取得制度在共有房产方面可以有条件地适用，其客观原因有：<br/>第<br/>一，如今我国的房地产登记制度处于并不完善的状态，在如此条件下用善意取得制度有一定的社会基础。随着的深化，在现实实践中，房地产登记开始盛行起来，有关房地产登记的立法也对这方面有了初步的规定。但与市场经济的客观要求相比，现有的登记制度仍欠缺一些基本的法律规定，如对登记的程序规定、登记机关的职权与管理、登记申请人的请求权等等一系列问题未曾涉及。登记机关在进行日常工作的时候时常出现处无法可依的情况。<br/>第<br/>二，思想方面的影响。由于我国一些公民的法律意识淡薄，法律知识了解不足，在我国广大农村中许多人对不动产交易的登记意识较弱，很多村民都不知道房屋交易需要在登记机关进行登记，因此善意取得制度对于这种现象能够予以规范。如果房屋买卖中的<br/>第三人是在不知情、基于善意的情况下取得房屋，那就应该考虑善意第三人和稳定市场交易使之能够顺利进行，对第三人取得房屋所有权予以肯定。

[律师回复] 农村房屋买卖合同有没有效，如果无效应该怎么赔偿关键词：农村房屋买卖合同无效无效赔偿随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。A律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件，现总结如下。<br/>一、农村房屋买卖合同的效力<br/>1、农村房屋买卖合同有效的情形（<br/>1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。（<br/>2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。（<br/>3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。（<br/>4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。<br/>2、农村房屋买卖合同无效的情形<br/>（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。<br/>（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。<br/>二、农村房屋买卖合同无效后的处理农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：<br/>1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价<br/>2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分<br/>3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。律师建议：由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以，在购买农村房屋时，一定要谨慎。要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益。如果确实要买，需要指定一份详细的协议，将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时，如果购买后，房子翻建、装修，一定要保留证据。