买二手房的注意事项包括哪些

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房交易的注意事项<br/>(1)有没有房产证和土地使用权证，房屋产权证是否真实;<br/>(2)房产面积多大;<br/>(3)该房产用途是什么，是商用还是民用;<br/>(4)该房产是否已经对外出租;<br/>(5)该房产有没有被抵押;<br/>(6)有没有被司法机关或依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。<br/>其次，需要对售房者有较为全面的了解，主要有三点：<br/>(1)查看房屋产权证上的产权所有人有几位，是一位还是几位共有;<br/>(2)查看房屋产权所有人的身份证件，并进行对照;<br/>(3)在签订房产买卖合同时，各位产权人必须全部到场，如有特殊情况不能到场，则需要出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。<br/>第三，要对房屋上市交易资格进行审查，具体的讲有如下方面：<br/>(1)如果房屋为多人共有，则卖房人必须提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;<br/>(2)如果房屋已经出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;<br/>(3)如果房屋已被抵押，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，被抵押的房产才能进行买卖，因此，须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;<br/>(4)如果要购买的房产已经被司法机关或依法裁定或者决定决定查封，该房产不能进行交易;<br/>(5)如果要购买的房产是公房，则须了解所购公房是成本价还是标准价，如果是标准价购买的公房，在出让时须按成本价补足费用;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，还应当要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，不得出售;<br/>(6)如果要购买的房产是经济适用房，还须卖房人提供政府机关允许其上市交易的批准文件。

[律师回复] 您好，关于购买二手房注意事项包括哪些这个问题，我的解答如下, <br/>1、确认房产转让合法性<br/>如果买卖本身存在不合法规的行为，则购买二手房行为本身就很难得到法律保护。<br/>首先，确认产权的可靠度。这包括注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人产权证所确认的面积与实际面积是否相符此外，必须要求验看产权证正本，最好到房管局查询，以保证该产权证真实性。<br/>其次，对属于单位的公房，大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。再次，要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋顶的平台、走廊，屋内搭建的小阁楼等。<br/>比较容易忽视的一点是，还应特别注意二手房的土地使用期限，以及之前业主是否与他人发生过严重纠纷，以免引起不必要的烦恼。<br/>2、核实房产面积与质量<br/>对于二手房来说，其面积和内部结构很可能与新房相比有所变化，确认房屋的准确面积也就格外重要，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。房屋的内部结构和质量也是要重点考虑的因素，户型合理、管线的走线合理、天花板无渗水痕迹、墙壁无裂纹或者脱皮，都是房屋质量的基本要求。<br/>不少市民在购买二手房之后，都会涉及重新装修的问题，对此，应详细了解原房屋装修水平和程度，并拿到住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。<br/>3、了解物业与配套<br/>二手房大部分已经有较长的建筑时间，弊端是物业管理可能欠完善，好处是周边配套较为完善，社区发展较为成熟。就物业管理来说，水、电、煤的费用，以及车位的费用也应纳入购房的全部成本中统一考虑，电梯的品牌、速度及管理方式，公共楼道的整洁程度及布局，也可以管中窥豹。很多年代较久的小区往往没有全部封闭，保安的职业水平和执勤情况也就格外重要。<br/>市政配套也是购房时必须考虑的，简单的检查就可以大致了解。打开水龙头可以观察水的质量、水压，周边走走就可以注意到户内、外电线是否有老化现象，煤气的接通、热水的供应，每一项，都关乎今后的居住质量，马虎不得。

[律师回复] 对于二手房交房包括哪些注意事项这个问题，解答如下, 二手房交房注意事项<br/>交房注意事项<br/>一：买卖合同签订<br/>当事人依法享有自愿订立合同的权利，因此买卖双方在签署合同之前应留意看清合同各条约商定的权利义务，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、履行期权、违约责任、纠纷解决等题目，均应全面考虑，结合自身情况对合同中商定做好预算，以免因合同签订的商定的前提对自己不利。<br/>交房注意事项<br/>二：合同生效<br/>(1)假如交易双方没有特别商定，则交易双方签字后合同即为生效。<br/>(2)交易双方对合同的效力可以商定附加前提，附件前提自合同成立时生效。<br/>(3)交易双方对合同的效力可以商定附件期限，附件期限的合同自期限到时而生效。<br/>交房注意事项<br/>三：物业存在租约或家私附带交接<br/>根据合同法相关划定，承租人享有在平等前提下的优先购买权，因此在签署合同之前要确定交易房产是否在租约或家私附带转让的，如有租约一定要让租客签署抛却优先购买权的声明，并且在合同中写明租约是否继承履行，列明家私清单，交房保证金要保证高于租客的租赁押金及家私之价值总和。<br/>交房注意事项<br/>四：合同履行<br/>根据合同法相关划定，当事人应当按照合同商定履行义务，否则应当承担违约责任，因此合同各方当事人应留意履约的时间，假如一方违约，那么守约方也有义务防止损失扩大，因此守约方应按时履行自身义务。<br/>交房注意事项<br/>五：防范业主高价转卖房产<br/>当今市场属于卖方市场，并且变动过快过大，因此如业主一旦发现房价上涨，因利益催动就会冒险将房产另卖，因转卖房产后业主如无其他可执行之财产，客户也就无法保障执行了，因此二手楼的客户发现业主故意拖延履行时应及时通知催告(包括电话录音、书信)，尽最大的努力督促业主继承履行合同、减少损失，同时让中介紧密亲密注意房产变动情况，随时做好维权预备。<br/>交房注意事项<br/>六：户籍，学位保障<br/>户口迁移一直是二手房买卖的挫折，由于户籍治理属于公安机关专属管辖的行政事务，不受理关于户籍转移的诉讼哀求，且一个物业只能有一个户主，因此在签订合同时要求业主出示户口本，复印保存，并在合同中做明确商定未按时迁出户口的违约责任;关于学位也因教育局不答应查询导致无法举证，因此也应该在合同商定违约责任。<br/>交房注意事项<br/>七：合同款项交付风险防范<br/>合同中商定的款项应以权利人为支付对象，如佣金收费主体是中介方，税费收费主体是国家税务机关，担保费的收费主体是担保公司，因此客户在缴纳相关款项时应该要求收款权利人出具收据或者发票;同时大额款项如首期款等均应采用银行监管方式。<br/>交房注意事项<br/>八：二手房交房手续<br/>二手房交易最后一关是交房手续，固然它在整个交易流程中并不算特别重要的一步，但假如不留意一些细节题目，同样会引发很多纠纷和后遗症。<br/>综合而言，在接受二手房屋时应留意以下事项：<br/>(1)要留意接受全部钥匙，包括各房间及信箱钥匙;<br/>(2)检查房屋质量题目;<br/>(3)交接家私、家电时，要检查是否和家私清单中列明的品牌数目保持一致;<br/>(4)留意结清相关水、电、煤气、物业治理等用度。

[律师回复] 对于买二手房的注意事项包括什么这个问题，解答如下, 买二手房的注意事项<br/>1、一是买房前，<br/>首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，<br/>其次搞清楚是否有产权纠纷。<br/>2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。<br/>3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。<br/>4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建天花板漏水、墙壁脱皮等现象。<br/>5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况;全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。<br/>6、房屋本身的抵押情况和是否有被查封;房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等;如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。<br/>7、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。<br/>8、专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的安全“盲点”，购房者一定要当心这个时间段。考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上6点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，成为房产交易过程中的安全“盲点”。而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术，比如要求买家支付定金，甚至首付款，如果贪图便宜，很可能会上当。<br/>9、为了保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管，是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。<br/>10、业内人士建议，买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中，从而安全能够得到保障。此外，定金也可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家此时则应该多加小心了。

[律师回复] 您好，关于二手房交易注意事项包括哪些？这个问题，我的解答如下, 二手房交易中我们应该注意以下几点：<br/>1、房屋产权是否明晰。有些房屋有好几个共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。<br/>2、交易房屋是否存在租赁。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。<br/>3、土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质。<br/>4、市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。<br/>5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。所以一定要仔细甄别这些福利房屋是否合法。<br/>另外还要注意，单位房屋是否侵权、物业管理费用是否拖欠、合同约定是否明确等问题。