卖房时20%差额该用什么方法计算

房子可是老百姓的大事儿，不少人都有过卖房的打算或者正在计划卖房。在卖房的过程中，有个问题就像隐藏在暗处的小麻烦，时常让人头疼，那就是卖房时要计算的20%差额。很多人都不太清楚这20%差额到底该怎么算，算多了自己吃亏，算少了又怕不符合规定，这可愁坏了不少人。接下来，咱们就一起好好弄明白这个问题。

一、明确20%差额的含义

卖房时的20%差额，实际上指的是个人所得税的一种征收方式。它是以房屋转让收入减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，按照20%的税率来征收个人所得税。简单来讲，就是卖房子赚的那部分钱要交20%的税。比如老张卖一套房子，卖了100万，但当初买这套房子花了60万，这中间的40万就是可能的差额部分，不过实际计算可没这么简单。

二、确定房屋原值

房屋原值的确定要分几种情况。如果是商品房，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费就是原值。比如小李买的商品房，当时房价是80万，契税等税费交了5万，那这套房子的原值就是85万。如果是自建住房，就是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费为原值。要是经济适用房，包括集资合作建房、安居工程住房等，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金就是原值。

三、计算转让住房过程中缴纳的税金

这部分税金包括纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。比如小王卖房时，交了城市维护建设税5000元，教育费附加2000元，土地增值税10000元，印花税1000元，那转让住房过程中缴纳的税金就是18000元。

四、核算有关合理费用

合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用有一定的扣除限额，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。比如小赵卖的商品房原值是100万，他装修花了12万，但是按照规定最多只能扣除10万的装修费用。住房贷款利息就是按照贷款合同实际支付的利息。

五、得出20%差额并计算税费

先算出房屋转让收入减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，这就是差额。然后用这个差额乘以20%，就得出要缴纳的个人所得税。比如小张卖房子收入120万，房屋原值80万，转让住房过程中缴纳的税金3万，合理费用10万，那差额就是120-80-3-10=27万，要缴纳的个人所得税就是27×20%=5.4万。

卖房算出20%差额后，后续可能还会遇到一些问题，比如税务部门对计算结果不认可怎么办，有没有办法合理降低这部分税费，不同地区的政策会不会有差异影响最终的计算。这些问题要是处理不好，可能会给自己带来不必要的麻烦。这时候就可以到律图网咨询专业律师，律图网的律师都具备合法执业资质，能通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大维权效果，会根据你的具体情况，帮你解决卖房过程中遇到的这些法律问题，让你卖房更安心。