厂房拆迁补偿款分配起纠纷，次承租人能否拿到应得份额？

案例讲解

本案由广东利合律师事务所卢扬超律师代理。卢扬超律师自2018年开始执业，法律功底扎实，为人亲和有耐心，具备丰富的办案实践经验，擅长处理合同事务、婚姻家事、劳动争议、债权债务等领域的案件，曾成功办理过多起离婚、继承、房产及债务案件，最大限度地保障了委托人的合法权益，获得当事人的一致好评。

201x年10月，原告许XX通过转租方式承租了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，用于经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。不过，这个厂房没有取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地进行村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。许XX在2021年4月完成搬迁后，和房东何XX就拆迁补偿款分配问题一直谈不拢。何XX已经和政府签订了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，但就是不肯把许XX应得的部分给他。

卢扬超律师接手案件后，做了这些工作：

首先，梳理租赁关系与权利主体，确定许XX作为次承租人及实际使用人的法律地位，还让许XX的公司出具了《债权转让书》，明确由许XX主张全部补偿权益。

其次，申请法院调取关键证据，成功从杏坛村改办公室拿到了《厂房搬迁补偿协议》和《资产评估报告》，确定了补偿项目和金额依据。

然后，精准核算应得补偿，结合评估报告、宗地图和双方确认的租用面积，一项项论证许XX对各项补偿的合法权利。

最后，有效反驳对方抗辩，针对何XX提出的“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等说法，用评估明细和村改政策进行驳斥，强调公平原则下实际使用人的合理权益。

最终，法院认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效，但认可许XX作为实际使用人有权获得相应补偿。判决被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费、其他生产生活资产搬迁补偿、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费，合计173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

法律干货

1.确认权利地位：在租赁关系中，实际使用人要明确自己的法律地位，保留好相关租赁和经营的证据，以便在遇到拆迁等情况时，能主张自己的合法权益。

2.主动收集证据：如果遇到对方不配合提供关键证据的情况，可以申请法院调取，像本案中的《厂房搬迁补偿协议》和《资产评估报告》，这对确定补偿金额很关键。

3.合理核算补偿：要结合政策标准和实际情况，精准核算自己应得的补偿，避免简单按合同面积等主张导致败诉风险。

结语

通过这个案例可以看到，即使租赁合同无效，实际使用人也能通过法律途径争取到应有的补偿。在遇到类似纠纷时，大家不要慌张，要积极收集证据，运用法律武器维护自己的权益。本案由广东利合律师事务所卢扬超律师代理，律所位于佛山市顺德区大良街道观绿路4号顺德置业广场三座1801、1802、1810号铺。