新建商品房屋质量保证书该怎么写?

[律师回复] 住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。<br/>意义<br/>鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。<br/>通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。<br/>主要内容<br/>1、相关责任主体验收确定的质量等级；<br/>2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；<br/>3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；外保温5年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；[1]<br/>4、用户报修的单位，答复和处理的时限。<br/>[2]<br/>保修期规定<br/>我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。新建商品房屋质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证[3]书》的约定，承担保修责任。<br/>开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。<br/>保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为5年；墙面、厨房和卫生间地面为5年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。<br/>房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。<br/>《建设工程质量管理条例》<br/>第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：<br/>(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；<br/>(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；<br/>(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；<br/>(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。<br/>其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。<br/>建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。<br/>《建设工程质量管理条例》<br/>第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：<br/>(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；<br/>(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；<br/>(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；<br/>(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。<br/>其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。<br/>建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

[律师回复] <br/>一、根据市城乡建委《关于印发〈重庆市住宅工程质量分户验收管理办法〉的通知》（渝建发〔2010〕57号）规定，住宅工程交付使用时，建设单位应当将《住宅工程质量分户验收表》交给住户；未进行分户验收的，不能进行住宅工程竣工验收。 <br/>二、已进行竣工验收备案的工程名称及住宅栋号应在建设工程竣工验收意见书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、建筑能效测评与标识综合评估表中有所标注，工程名称及住宅栋号以施工许可证为准。商品房实际销售中，个别存在工程销售名称及住宅栋号与施工许可证不一致的现象，具体情况可向开发商及商品房销售主管部门核实。 <br/>市建设工程质量监督总站已将以上情况通过电话与您进行了解释说明。

[律师回复] 针对不同的质量问题，业主要依据相关法律找寻不同对策。<br/>　　<br/>1、只要通过国家有关部门的质量鉴定后，确定房屋主体结构质量属不合格的，购房者就可以依法退房并要求开发商赔偿损失。<br/>　　法律依据是“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十二条：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。<br/>　　<br/>2、对于严重影响正常居住使用的质量问题，上述解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但何为“严重影响正常居住”尚无法律明确，因此只能由法官自由裁量。<br/>　　<br/>3、对于其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等的处理。买受人不能因此要求退房。但在保修期内购房者可以要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。<br/>　　依据是上述解释第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。